Immobilien sind eine der beliebtesten Anlageformen in Deutschland. Ob du Wohnungen vermietest, Gewerbeimmobilien entwickelst oder langfristig investieren möchtest – eine eigene Immobilien-GmbH bietet dir viele Vorteile. Sie schützt dein privates Vermögen, ermöglicht steuerliche Optimierungen und gibt dir ein professionelles Auftreten. Aber wie kannst du eine Immobilien-GmbH gründen? In diesem Artikel zeigen wir dir, worauf es ankommt.
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Das Wichtigste in Kürze
✅ Haftung bei der Immobilien-GmbH: Mit der Immobilien-GmbH schützt du dein privates Vermögen, da zunächst nur das Gesellschaftsvermögen haftet.
✅ Steuerliche Vorteile: Die GmbH zahlt Körperschaftsteuer (15 %) statt Einkommensteuer. Unter bestimmten Bedingungen ist sie von der Gewerbesteuer befreit.
✅ Gründungskosten und Bürokratie: Du benötigst mindestens 25.000 Euro Stammkapital und musst laufende Kosten für Buchhaltung, Jahresabschlüsse und Notariat einplanen.
✅ Einschränkungen bei Gewinnen: Gewinne der GmbH gehören der Gesellschaft. Willst du sie privat nutzen, fallen zusätzliche Steuern wie die Kapitalertragsteuer an.
✅ Sorgfältige Planung ist wichtig: Ohne professionelle Beratung durch Expert:innen drohen unnötige Steuerlasten oder Fehler, die später teuer werden können.
Was ist eine Immobilien-GmbH?
Eine Immobilien-GmbH ist zunächst erstmal eine “normale” Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Allerdings hat sie sich auf den Erwerb, die Verwaltung und die Vermietung von Immobilien spezialisiert. Sie gilt als juristische Person und haftet nur mit ihrem Gesellschaftsvermögen – dein Privatvermögen bleibt im Fall eines wirtschaftlichen Fehlers also geschützt.
Für wen ist eine Immobilien-GmbH geeignet?
Eine Immobilien-GmbH lohnt sich vor allem für Personen, die Immobilien gewerblich nutzen wollen. Typische Zielgruppen sind:
- Privatanleger:innen mit mehreren Immobilienobjekten: Wenn du mehrere Immobilien besitzt und regelmäßige Mieteinnahmen generierst, kannst du durch die GmbH-Struktur steuerlich profitieren.
- Immobilieninvestor:innen und Bauträger:innen: Für diejenigen, die regelmäßig Immobilien kaufen, entwickeln oder verkaufen, kann die GmbH eine sinnvolle Wahl sein, um gewerbesteuerliche Vorteile zu nutzen.
- Unternehmer:innen, die Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchten: Unternehmen, die ihre Überschüsse in Immobilien investieren, nutzen die GmbH oft als separate Gesellschaft, um eine klare Trennung von anderen Geschäftsbereichen zu schaffen.
Die Gründung lohnt sich allerdings nicht immer. Wer nur ein oder zwei Immobilien besitzt und diese privat vermietet, spart in der Regel nicht genug Steuern, um die Kosten der GmbH auszugleichen. Für kleine Portfolios kann eine GbR oder der Privatbesitz sinnvoller sein. Lass dich dazu am besten von spezialisieten Anwält:innen und Steuerberater:innen beraten.
Immobilien-GmbH gründen: Das sind die Vorteile
Die Gründung einer Immobilien-GmbH bringt dir viele Vorteile, besonders wenn du mehrere Immobilien besitzt oder dein Portfolio professionell verwalten möchtest. Die wichtigsten Vorteile findest du hier im Überblick.
Haftungsbeschränkung
Die GmbH ist eine eigene juristische Person. Wenn die Gesellschaft Schulden macht oder Forderungen nicht erfüllen kann, haftet sie grundsätzlich nur mit ihrem Gesellschaftsvermögen. Dein privates Vermögen bleibt also in der Regel unangetastet. Das macht die Immobilien-GmbH besonders für größere Investitionen attraktiv.
Steuerliche Vorteile
Die GmbH kann steuerlich günstiger sein als der private Immobilienbesitz. Ein Beispiel:
- Gewerbesteuerfreibeträge: Immobilien-GmbHs profitieren von speziellen Regelungen, die die Gewerbesteuerlast senken können, z. B. wenn Immobilien lediglich vermietet und verwaltet werden (§ 9 Nr. 1 GewStG).
- Körperschaftsteuer statt Einkommenssteuer: Die GmbH zahlt 15 % Körperschaftsteuer auf ihre Gewinne, während private Vermieter:innen oft höhere Einkommenssteuersätze zahlen müssen.
GmbH zu Reputationszwecken
Auch wenn eine Rechtsform erstmal nichts über den eigenen Erfolg aussagt, hat sie in Deutschland doch Einfluss darauf, die andere Marktteilnehmer:innen einen wahrnehmen.
Mit einer Immobilien-GmbH trittst du gegenüber Banken, Geschäftspartner:innen und Mieter:innen in der Regel professioneller auf. Das kann dir helfen, Kredite zu besseren Konditionen zu erhalten oder größere Projekte umzusetzen.
Flexible Gestaltungsmöglichkeiten
Die GmbH erlaubt dir, Gewinne flexibel im Unternehmen zu belassen und zu reinvestieren, ohne dass sofort hohe Steuerabzüge fällig werden. Diese Flexibilität kann für dein Wachstum entscheidend sein.
Erbschafts- und Nachlassplanung
Die GmbH-Struktur erleichtert es dir, Immobilien an deine Nachkommen weiterzugeben, z. B. durch die Übertragung von Geschäftsanteilen. Dadurch kann oft die Erbschaftsteuer gespart werden. Viele gründen hierzu eine Familien-Holding, über die wir einen ausführlichen Artikel geschrieben haben.
Nachteile und Risiken bei der Gründung einer Immobilien-GmbH
Trotz der vielen Vorteile bringt die Gründung einer Immobilien-GmbH auch Nachteile und Risiken mit sich. Bevor du dich für diese Gesellschaftsform entscheidest, solltest du alle Aspekte sorgfältig abwägen und dich von Expert:innen beraten lassen.
Hohe Gründungskosten und laufende Ausgaben
Die Gründung einer GmbH ist mit Kosten verbunden. Du benötigst ein Mindeststammkapital von 25.000 Euro (§ 5 Abs. 1 GmbHG), wovon mindestens 12.500 Euro bei der Anmeldung eingezahlt sein müssen. Hinzu kommen:
- Notarkosten für die Beurkundung des Gesellschaftsvertrags
- Gebühren für die Eintragung ins Handelsregister
- Kosten für die Steuerberatung und Jahresabschlüsse
- Anwaltskosten, z.B. für eine vorherige Rechtsberatung
Auch im laufenden Betrieb fallen hohe Verwaltungskosten an, z. B. für Buchhaltung, Steuererklärungen und rechtliche Beratung.
Aufwendige Bürokratie
Im Vergleich zu privatem Immobilienbesitz ist die Verwaltung einer Immobilien-GmbH deutlich komplexer. Du musst unter anderem folgenden Aufgaben nachkommen:
- Regelmäßige Gesellschafterversammlungen abhalten
- Fortlaufend die Finanzen und Pflichten deines Unternehmens im Blick behalten
- Jahresabschlüsse nach den Vorgaben des Handelsgesetzbuches (HGB) erstellen
- Strengere Anforderungen an die Buchhaltung erfüllen (§ 41 GmbHG)
Gewerbesteuerpflicht
Anders als bei privatem Immobilienbesitz unterliegt die GmbH der Gewerbesteuer. Zwar gibt es Freibeträge (§ 9 GewStG), aber wenn du zusätzlich gewerbliche Tätigkeiten ausübst, wie z. B. der Handel mit Immobilien, kann sich die Steuerlast deutlich erhöhen.
Kein unmittelbarer Zugriff auf Gewinne
Die Gewinne der GmbH gehören erst einmal der Gesellschaft, nicht dir persönlich. Möchtest du sie als Gesellschafter:in ausschütten, fallen zusätzliche Steuern an, wie Kapitalertragsteuer (25 %) und Solidaritätszuschlag. Das reduziert den finanziellen Vorteil.
Es gibt jedoch Möglichkeiten, diese Situation durch eine Holding-Struktur abzumildern. Erfahre, was die Vorteile einer Holding sind und wie du eine Holding gründen kannst.
Potenzielle Haftungsrisiken
Auch wenn dein Privatvermögen geschützt ist, können Geschäftsführer:innen einer GmbH persönlich haftbar gemacht werden, z. B. bei Pflichtverletzungen (§ 43 GmbHG). Ein Beispiel ist die unzureichende Abführung von Steuern. Diese Risiken solltest du kennen, wenn du eine Immobilien-GmbH gründen möchtest.
Immobilien-GmbH gründen: Schritt-für-Schritt-Anleitung
Die Gründung einer Immobilien-GmbH erfordert mehrere formale Schritte. Damit du nichts übersiehst, findest du hier eine detaillierte Anleitung. Allerdings dient diese nur der groben Übersicht und ist möglicherweise nicht vollständig oder inaktuell. Wende dich für eine verbindliche Einschätzung daher unbedingt an spezialisierte Anwält:innen und Steuerberater:innen, die dich bei der Planung und Gründung unterstützen.
Gesellschaftsvertrag
Der erste Schritt ist die Erstellung eines Gesellschaftsvertrags, die sogenannte Satzung. Darin werden wichtige Punkte geregelt, zum Beispiel:
- Name der GmbH – muss den Zusatz „GmbH“ enthalten (§ 4 GmbHG)
- Sitz der Gesellschaft – gibt den rechtlichen Unternehmensstandort an
- Gegenstand des Unternehmens – beschreibt die geplante Tätigkeit, z. B. „Erwerb, Verwaltung und Vermietung von Immobilien“
- Stammkapital und Gesellschafteranteile – mindestens 25.000 Euro (§ 5 Abs. 1 GmbHG)
Notarielle Beurkundung
Der Gesellschaftsvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2 Abs. 1 GmbHG). Hierbei reichen alle Gesellschafter:innen ihren Beitrag zum Stammkapital ein, entweder in Form von Geld oder Sachwerten (z. B. Immobilien).
Eintragung ins Handelsregister
Der Notar oder die Notarin reicht den Gesellschaftsvertrag beim Handelsregister ein (§ 8 Abs. 1 GmbHG). Erst mit der Eintragung gilt die GmbH als gegründet. Prüfe am besten vorab, ob der Name deiner GmbH bereits verwendet wird oder ob andere Schutzrechte Dritter deinem Vorhaben entgegenstehen. Du kannst dies beim Handelsregister oder IHK klären lassen oder eine Kanzlei damit beauftragen.
Geschäftskonto und Stammkapital
Vor der Eintragung ins Handelsregister musst du ein Geschäftskonto eröffnen und das Stammkapital einzahlen. Dies dient als Nachweis, dass die GmbH über die erforderlichen Mittel verfügt (§ 7 Abs. 2 GmbHG).
Anmeldung beim Finanzamt
Nach der Gründung meldest du die GmbH beim Finanzamt an. Dazu benötigst du vor allem folgende Angaben und Dokumente:
- Gesellschaftsvertrag
- Handelsregisternummer
- Angaben zu erwarteten Gewinnen und Umsätzen
Das Finanzamt vergibt eine Steuernummer und führt die GmbH als steuerpflichtige Einheit. Ohne diese Informationen kannst du keine Rechnungen ausstellen.
Gewerbeanmeldung
Je nach Standort meldest du die GmbH beim Gewerbeamt an. Für Immobilien-GmbHs, die nur vermieten und verwalten, gelten oft vereinfachte Vorschriften (§ 14 GewO).
Gut zu wissen: Weitere Formalitäten
- Versicherungen: Prüfe, ob du eine Betriebs- oder Geschäftsführerhaftpflichtversicherung benötigst. Für manche Branchen oder Berufe kann dies notwendig oder sinnvoll sein.
- Gesellschafterversammlung: Organisiere eine Versammlung, um erste Entscheidungen zu treffen, z. B. die Bestellung der Geschäftsführer:innen.
Wissenswertes zu den Steuern bei der Immobilien-GmbH
Die steuerliche Gestaltung ist einer der wichtigsten Punkte bei der Gründung und Führung einer Immobilien-GmbH. Wichtig vorab: Private und gewerbliche Einkünfte solltest du strikt trennen. Wenn du eine Immobilie privat nutzt, die der GmbH gehört, muss diese Nutzung steuerlich korrekt erfasst werden. Andernfalls drohen Nachzahlungen oder Bußgelder.
Wir zeigen dir die wichtigsten Steuern bei der Immobilien-GmbH und welche steuerlichen Vorteile es dabei gibt. Für eine verbindliche Auskunft wende dich bitte an Expert:innen.
Körperschaftsteuer
Die Gewinne deiner GmbH unterliegen der Körperschaftsteuer, die bundesweit bei 15 % liegt (§ 23 Abs. 1 KStG). Das ist oft günstiger als der persönliche Einkommensteuersatz, der für private Immobilienbesitzer:innen bis zu 42 % betragen kann. Wenn du die Gewinne in der GmbH belässt und reinvestierst, sparst du unter Umständen sogar weitere Steuerabzüge.
Gewerbesteuer
Eine Immobilien-GmbH, die Immobilien nur vermietet und verwaltet, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit werden (§ 9 Nr. 1 GewStG).
Falls diese Befreiung nicht greift, liegt der Gewerbesteuersatz je nach Standort zwischen 7 % und 18 %. Die exakte Höhe hängt vom Hebesatz deiner Kommune ab. Eine Holding kann dabei helfen, die Gewerbesteuerbelastung weiter zu senken.
Umsatzsteuer
Vermietungen sind in der Regel umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Allerdings kannst du in manchen Fällen zur Umsatzsteuer optieren, z. B. bei gewerblichen Mieter:innen. Das hat den Vorteil, dass du Vorsteuer aus Rechnungen (z. B. für Bau- oder Renovierungskosten) abziehen kannst. Lass dich in jedem Fall vorher steuerlich beraten, ob eine Option zur Umsatzsteuer für dich sinnvoll ist oder nicht.
Besteuerung der Ausschüttungen
Wenn du als Gesellschafter:in Gewinne aus der GmbH erhältst, fallen Kapitalertragsteuer (25 %) und Solidaritätszuschlag an. Damit bist du gegenüber einer direkten Gewinnausschüttung an eine natürliche Person steuerlich etwas schlechter gestellt. Du kannst aber die Gewinne reinvestieren oder unter Umständen als Darlehen von der GmbH an dich auszahlen lassen. Spezialisierte Anwält:innen und Steuerberater:innen beraten dich gerne zu den optimalen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten.
Beispiele für steuerliche Optimierung
Holding-Struktur:
Eine Muttergesellschaft hält die Anteile an der Immobilien-GmbH. Gewinne werden steuerfrei zwischen den Gesellschaften verschoben (§ 8b Abs. 1 KStG)
Verlustverrechnung:
Verluste der Immobilien-GmbH (z. B. aus Leerständen) können mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden.
Du möchtest eine Immobilien-GmbH gründen? Vermeide diese häufigen Fehler
Die Gründung und Führung einer Immobilien-GmbH bringt nicht nur Vorteile, sondern auch Risiken. Viele Fehler passieren schon bei der Planung und können dich später teuer zu stehen kommen. Wir zählen die häufigsten Stolpersteine auf, damit du von Anfang an weißt, worauf du achten musst.
Fehlende Beratung vor der Gründung
Eine Immobilien-GmbH hat komplexe steuerliche Anforderungen. Ohne eine fundierte Beratung können wichtige Optimierungsmöglichkeiten verloren gehen. Das kann dir zum Beispiel entgehen:
- Gewerbesteuerfreibeträge nicht genutzt
- Private und gewerbliche Einkünfte nicht (ausreichend) getrennt oder aufgeteilt
- Vorsteuerpotenziale bei der Umsatzsteuer nicht berücksichtigt
- Vorteile bestimmter Unternehmensformen (z. B. Holding-Struktur) nicht genutzt
Ziehe also von Anfang an Anwält:innen im Steuerrecht oder spezialisierte Steuerberater:innen hinzu, die dich in Sachen Immobilien und Gesellschaftsrecht ausführlich beraten können.
Laufende Pflichten beachten!
Die Verwaltung einer GmbH ist aufwendiger als bei privaten Immobilien. Oft werden Fristen für Steuererklärungen, Jahresabschlüsse oder Gewerbeanmeldungen übersehen. Nutze digitale Tools oder beauftrage eine professionelle Buchhaltung, die dich bei Fristen und Dokumenten unterstützt.
Zu wenig Kapital
Das gesetzlich vorgeschriebene Mindeststammkapital von 25.000 Euro reicht oft nicht aus, um die ersten Kosten zu decken. Gerade bei Immobilienprojekten benötigst du in der Regel ausreichend Liquidität für Kauf, Renovierung und Verwaltung. Plane daher mit einem realistischen Finanzierungsmodell und kalkuliere die ersten 6 bis 12 Monate Betriebskosten ein. Bedenke, dass neben den amtlichen Verpflichtungen und laufenden Ausgaben auch Kosten für Notar:innen, Anwält:innen und Steuerberater:innen anfallen können.
Unklare oder fehlerhafte Gesellschaftsverträge
Ein schlecht aufgesetzter Gesellschaftsvertrag kann zu Konflikten führen, z. B. bei der Verteilung von Gewinnen oder im Erbfall. Lasse dich von Expert:innen unterstützen, um einen individuellen Vertrag zu erstellen, der deine Interessen berücksichtigt und dich für den Notfall absichert. Vergiss nicht: unvollständige, unklare oder fehlerhafte Formulierungen können rechtlich unwirksam sein und dich langfristig benachteiligen.
Kläre bei der Aufsetzung des Vertrags wichtige Punkte wie zum Beispiel:
- Stimmrechte der Gesellschafter:innen
- Nachfolgeregelungen
- Regelungen zur Kapitalerhöhung oder Gewinnverteilung
Überschätzung der steuerlichen Vorteile
Nicht jede Immobilien-GmbH spart automatisch Steuern. Gerade bei kleineren Portfolios überwiegen die laufenden Kosten oft die Steuerersparnisse. Viele versprechen sich von Immobilien-GmbHs oder Holdings unrealistische Gewinne oder extrem hohe Steuerersparnisse, was zu späteren Enttäuschungen und Engpässen führen kann.
Prüfe frühestmöglich mit deiner Steuerberaterung, ob die GmbH für dein konkretes Vorhaben tatsächlich die beste Option ist. Alternativ kann eine GbR oder der Privatbesitz sinnvoller sein, aber das kannst du nur anhand deiner individuellen Umstände und Ziele festmachen.
Fazit
Die Gründung einer Immobilien-GmbH bietet dir viele Vorteile, wie die Haftungsbeschränkung und steuerliche Optimierung. Besonders für professionelle Investor:innen und Bauträger:innen kann sich diese Gesellschaftsform lohnen. Doch sie bringt auch Herausforderungen mit sich: hohe Gründungskosten, aufwendige Bürokratie und steuerliche Herausforderungen. Eine sorgfältige Planung ist daher extrem wichtig!
Lass dich vor der Gründung von spezialisierten Steuerberater:innen und Anwält:innen beraten, um deine individuellen Ziele und Risiken zu analysieren. Nur so kannst du sicherstellen, dass sich der Aufwand langfristig lohnt und du deine Immobilieninvestitionen optimal steuerst.
