Die Heizkosten steigen, der Müll wird teurer und plötzlich flattert eine saftige Nachzahlung ins Haus. Viele Mieter:innen fragen sich: Stimmt das überhaupt? Tatsächlich sind rund jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft. Wenn du deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen willst, hast du also gute Chancen, Geld zurückzubekommen. Erfahre mehr in diesem Artikel.
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Das Wichtigste in Kürze
✅ Nur vertraglich vereinbarte Betriebskosten dürfen abgerechnet werden. Was in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) steht, ist verbindlich – alles andere (z. B. Verwaltung, Reparaturen) darf nicht auf dich umgelegt werden.
✅ Deine Abrechnung muss nachvollziehbar, vollständig und fristgerecht sein. Laut § 556 BGB muss sie spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum bei dir eintreffen und alle wichtigen Angaben enthalten.
✅ Fehlerhafte Abrechnungen sind keine Ausnahme. Häufige Probleme sind falsche Verteilerschlüssel, doppelte Posten oder nicht erlaubte Kostenarten. Eine eigene Prüfung oder Unterstützung vom Mieterverein kann viel Geld sparen.
✅ Du hast umfassende Rechte zur Prüfung. Du darfst Belege einsehen, Widerspruch einlegen und sogar zu viel gezahlte Beträge zurückfordern – vorausgesetzt, du handelst fristgerecht und dokumentierst alles gut.
✅ Bleibt dein:e Vermieter:in untätig, kannst du handeln. Fristsetzung, Rechtsberatung oder im Zweifel der Gang zu einer Kanzlei für Mietrecht sichern dir deine Rechte auf Rückzahlung, Korrektur oder Einsicht in Unterlagen.
Was sind Nebenkosten überhaupt?
Nebenkosten – auch Betriebskosten genannt – sind die laufenden Kosten, die beim Wohnen zusätzlich zur Kaltmiete anfallen. Dazu gehören zum Beispiel Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung. Was genau du als Mieter zahlen musst, steht entweder im Mietvertrag oder ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Laut § 556 BGB darf der Vermieter Betriebskosten nur abrechnen, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. In der Praxis heißt das: Steht dort, dass du „Betriebskosten“ übernehmen musst, können alle in der BetrKV aufgelisteten Kostenarten auf dich umgelegt werden – aber auch nur diese.
Nicht alle Nebenkosten sind erlaubt. Was nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt, sind zum Beispiel:
- Reparaturkosten
- Instandhaltung (z. B. defekte Heizungsanlage)
- Verwaltungskosten (z. B. Gehalt des Hausverwalters)
- Rücklagen für Modernisierungen
Diese Kosten darf dein:e Vermieter:in nicht über die Nebenkostenabrechnung einfordern. Tut er oder sie es doch, kannst du dagegen vorgehen. Umlagefähige Nebenkosten sind klar geregelt.
Typische Beispiele sind
- Heizkosten (z. B. Gas, Fernwärme)
- Warm- und Kaltwasser
- Abwasser
- Müllentsorgung
- Gebäudereinigung
- Hausmeisterdienst
- Gartenpflege
- Schornsteinfeger
Wenn du unsicher bist, was du zahlen musst: Schau dir den Mietvertrag genau an und vergleiche die Positionen mit dem Katalog der BetrKV. Diese Liste ist abschließend und alles, was nicht drinsteht, darf nicht verlangt werden.
Unsere Plattform dient der rechtlichen Aufklärung. Dies ersetzt jedoch keine Rechtsberatung durch Expert:innen, die wir gerne vermitteln. Mit dem Ausfüllen des Formulars willigst du in diese Datenverarbeitung ein. Deine Daten werden rechtskonform verarbeitet und können jederzeit auf Anfrage gelöscht werden. Mehr Infos dazu in unserer Datenschutzerklärung.
Wann ist eine Nebenkostenabrechnung zulässig?
Nicht jede Abrechnung ist automatisch rechtlich gültig. Sie muss bestimmte formelle und inhaltliche Anforderungen erfüllen. Hält sich der Vermieter oder die Vermieterin nicht daran, kannst du die Abrechnung anfechten oder sogar ganz zurückweisen.
Welche Fristen gelten?
Die Nebenkostenabrechnung muss dir spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen – das regelt § 556 Abs. 3 BGB.
Beispiel: Wenn der Abrechnungszeitraum am 31.12.2024 endet, muss die Abrechnung bis spätestens 31.12.2025 bei dir im Briefkasten sein. Kommt sie später, darf der Vermieter oder die Vermieterin keine Nachzahlung mehr verlangen, selbst wenn seine Zahlen korrekt wären.
Was muss drinstehen?
Die Abrechnung muss klar und verständlich sein. Laut § 259 BGB muss sie eine „geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben“ enthalten.
Ganz konkret bedeutet das:
- Abrechnungszeitraum: Meist 12 Monate, z. B. 01.01.–31.12.
- Gesamtkosten: Wie viel der Vermieter oder die Vermieterin insgesamt für jede Kostenart gezahlt hat
- Verteilerschlüssel: Wie werden die Kosten auf die Mieter:innen aufgeteilt? (z. B. nach Wohnfläche, Verbrauch oder Personenanzahl)
- Dein Anteil: Welcher Betrag entfällt konkret auf dich?
- Vorauszahlungen: Was hast du bereits gezahlt?
- Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben
Fehlt eine dieser Angaben oder ist etwas nicht nachvollziehbar, kannst du die Abrechnung zurückweisen. Ein Satz wie „Hausmeisterkosten: 1.200 €” reicht nicht, du hast Anspruch auf eine transparente Aufstellung.
Die Form einer Nebenkostenabrechnung ist grundsätzlich nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber: Per E-Mail gilt die Abrechnung nur als „zugegangen“, wenn du sie auch nachweislich erhalten hast. Eine Abrechnung per Brief mit Datum und Absender:in ist daher oft “sicherer” – auch für dich.
Was passiert, wenn der Vermieter sich nicht meldet?
Kommt keine Abrechnung innerhalb der Frist, hast du als Mieter:in ein starkes Druckmittel: Du musst keine Nachzahlung leisten und kannst im Extremfall sogar die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten, bis eine Abrechnung vorliegt.
Nebenkostenabrechnung prüfen lassen: Häufige Fehler in der Abrechnung
Viele Vermieter:innen machen bei der Nebenkostenabrechnung Fehler – teils aus Unwissen, teils aus Nachlässigkeit. Für dich als Mieter:in lohnt es sich also, genau hinzuschauen. Hier sind die häufigsten Fehler, die du kennen solltest. Wende dich für eine verbindliche Auskunft jedoch bitte an eine spezialisierte Anwältin oder einen spezialisierten Anwalt für Mietrecht.
Nicht umlagefähige Kosten werden berechnet
Ein Klassiker: In der Abrechnung tauchen Posten auf, die gar nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden dürfen, zum Beispiel Verwaltungskosten oder Reparaturen. Auch Kosten für die Erneuerung von Anlagen (z. B. eine neue Heizungsanlage) oder Bankgebühren gehören nicht in die Abrechnung. Solche Positionen kannst du streichen lassen.
Falscher Verteilerschlüssel
Ob Heizkosten, Wasser oder Hausmeister: Alle Kosten müssen gerecht verteilt werden und zwar nach dem vereinbarten Schlüssel im Mietvertrag. Wird etwa nach Wohnfläche abgerechnet, dürfen keine Verbrauchszahlen verwendet werden und umgekehrt. Ein häufiger Fehler ist auch, dass der Verteilerschlüssel nachträglich geändert wird, ohne dass du darüber informiert wurdest. Das ist nicht erlaubt.
Doppelte oder unklare Abrechnungsposten
Achte auf Doppelberechnungen: Manchmal werden Kosten versehentlich doppelt aufgeführt, z. B. „Hausmeister“ und zusätzlich „Hausreinigung“, obwohl beides bereits im Hausmeisterlohn enthalten ist. Auch Sammelposten wie „Sonstiges“ solltest du hinterfragen. Der Vermieter oder die Vermieterin muss genau aufschlüsseln, was sich dahinter verbirgt.
Falsche Ablesewerte
Gerade bei Heiz- und Wasserkosten passieren viele Fehler: alte Zählerstände, falsch notierte Werte oder Schätzungen statt echter Verbrauchswerte. Du hast das Recht, die Ablesebelege einzusehen, das steht dir laut § 556 Abs. 3 BGB zu. Wenn dir etwas komisch vorkommt, frag am besten direkt nach.
Kosten für leerstehende Wohnungen auf Mieter umgelegt
Ein “Trick”, der immer wieder vorkommt: Der Vermieter oder die Vermieterin legt die Kosten leerstehender Wohnungen auf die restlichen Mieter:innen um. Das ist nicht zulässig, denn Leerstand ist Sache der Vermieterseite. Wird so abgerechnet, kannst du deinen Anteil kürzen.
Nebenkostenabrechnung prüfen lassen – so geht’s!
Wenn du Zweifel an deiner Abrechnung hast, solltest du sie nicht einfach zahlen. Du hast das Recht, sie genau zu prüfen und das lohnt sich oft. Hier erfährst du, wie du selbst aktiv werden kannst und wann sich professionelle Hilfe auszahlt.
Was kannst du selbst prüfen?
Auch ohne Jurastudium kannst du viele Fehler selbst erkennen. Achte dabei auf folgende Punkte:
- Stimmt der Abrechnungszeitraum? (max. 12 Monate)
- Wurde der richtige Verteilerschlüssel verwendet?
- Tauchen Kosten auf, die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden?
- Sind alle Positionen aus der Betriebskostenverordnung?
- Wurde deine Vorauszahlung korrekt gegengerechnet?
Erstelle dir eine Checkliste und geh die Abrechnung Punkt für Punkt durch. Alles, was unklar ist oder dir verdächtig vorkommt, solltest du markieren.
Welche Unterlagen brauchst du?
Für die Prüfung brauchst du:
- deine aktuelle Nebenkostenabrechnung
- deinen Mietvertrag (wegen Vereinbarungen zu Betriebskosten)
- ggf. die Abrechnungen der Vorjahre (zum Vergleich)
- Zugang zu Belegen (z. B. Rechnungen, Wartungsverträge – diese muss dir der Vermieter oder die Vermieterin auf Verlangen zeigen!)
Du hast laut § 556 Abs. 3 BGB ein Einsichtsrecht in alle Belege. Der Vermieter oder die Vermieterin muss dir diese entweder in seinen Geschäftsräumen vorlegen oder dir Kopien gegen Kostenerstattung schicken.
Wann Anwalt für Mietrecht einschalten?
Wenn du selbst nicht weiterkommst oder der Betrag hoch ist, kann sich der Gang zu einem Anwalt oder einer Anwältin im Mietrecht oder einer anderen Mieterorganisation lohnen. Das kann etwa sein:
- Ein Mieterverein: Für wenige Euro im Monat bekommst du dort rechtliche Unterstützung und eine fachliche Prüfung deiner Abrechnung.
- Ein:e Fachanwält:in für Mietrecht: Besonders bei hohen Nachforderungen oder rechtlichen Auseinandersetzungen sinnvoll. Erfahre mehr zum Anwalt für Mietrecht oder zum Thema: Welcher Anwalt für welches Problem?
- Verbraucherschutzzentralen: Diese bieten oft günstige Beratungspakete an, informiere dich etwa bei der Verbraucherzentrale.
Die Kosten für eine Prüfung liegen meist zwischen 20 und 100 Euro, für eine umfangreiche Beratung können es mehr sein. Das ist häufig eine Investition, die sich schnell bezahlt machen kann, wenn du mehrere Hundert Euro zurückbekommst. Mehr zu den Kosten erfährst du hier: Was kostet ein Beratungsgespräch beim Anwalt?
Fristen nicht verpassen!
Du hast 12 Monate Zeit, um Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen und zwar ab dem Tag, an dem du sie erhalten hast. Danach kannst du Fehler zwar noch benennen, aber keine Rückforderungen mehr durchsetzen. Wichtig: Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen, z. B. per Brief und am besten mit konkreten Belegen oder Fragen.
Nebenkostenabrechnung fehlerhaft: Das sind deine Rechte
Wenn du Fehler in deiner Nebenkostenabrechnung findest, musst du das nicht einfach hinnehmen. Das Gesetz gibt dir als Mieter:in klare Rechte, um dich zu wehren und im besten Fall Geld zurückzubekommen.
Widerspruch einlegen
Hast du die Abrechnung geprüft und findest Unstimmigkeiten, kannst du Widerspruch einlegen. Laut § 556 Abs. 3 BGB hast du dafür 12 Monate Zeit – gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem du die Abrechnung erhalten hast. Dein Widerspruch muss schriftlich erfolgen und sollte konkret begründen, welche Positionen du anzweifelst. Am besten ist ein Brief per Einwurf-Einschreiben, damit du deinen Widerspruch und dessen Zugang nachweisen kannst.
Belege einsehen
Der Vermieter oder die Vermieterin ist verpflichtet, dir auf Wunsch alle Abrechnungsunterlagen offenzulegen. Du hast das Recht, Rechnungen, Verträge und Ablesewerte einzusehen – und zwar kostenlos in seinen Geschäftsräumen. Alternativ kannst du dir Kopien zuschicken lassen, musst aber eventuell die Kosten für die Kopien tragen. Dieses Recht ergibt sich ebenfalls aus § 556 BGB.
Verweigert der Vermieter oder die Vermieterin die Einsicht, kannst du die Abrechnung komplett zurückweisen, bis die Belege vorliegen.
Rückforderungen stellen
Wenn du zu viel gezahlt hast (etwa durch falsche Umlagen oder nicht erlaubte Kosten), hast du Anspruch auf Erstattung. Das bedeutet: Du kannst dein Geld zurückverlangen, und zwar auch nach der Zahlung. Voraussetzung ist, dass du innerhalb der 12-Monats-Frist Widerspruch eingelegt hast. Rückzahlungen müssen dann mit der nächsten Abrechnung verrechnet oder direkt überwiesen werden.
Vorauszahlung kürzen
Wenn die Abrechnung überhöht war oder sich zeigt, dass du regelmäßig zu viel zahlst, kannst du die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen anpassen lassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Du musst also nicht weiter jeden Monat zu viel überweisen.
Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Bleibt der Vermieter oder die Vermieterin trotz Widerspruch stumm, hilft oft ein zweites, förmliches Schreiben mit Fristsetzung. Danach kannst du dich an den Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt im Mietrecht wenden.
Im Ernstfall kannst du den Vermieter oder die Vermieterin sogar verklagen – etwa auf Rückzahlung zu viel gezahlter Beträge oder auf Einsicht in Belege. Die Rechtslage ist klar auf deiner Seite, solange du fristgerecht und begründet vorgehst.
Alles zur Rechtslage bei Nebenkostenabrechnungen
Deine Rechte rund um die Nebenkostenabrechnung sind gesetzlich klar geregelt. Vor allem drei Rechtsquellen spielen dabei eine zentrale Rolle: das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und die Regelung zur ordnungsgemäßen Abrechnung in § 259 BGB. Wir geben dir einen Überblick über die wichtigsten Vorschriften.
Achtung: Diese Informationen können zwischenzeitlich veraltet oder unvollständig sein, bitte wende dich für eine verbindliche Auskunft direkt an spezialisierte Anwält:innen.
§ 556 BGB: Vereinbarung und Abrechnung von Betriebskosten
Dieser Paragraph bildet die Grundlage für alle Nebenkostenregelungen im Mietverhältnis. Er sagt:
- Betriebskosten dürfen nur verlangt werden, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurden.
- Der Vermieter bzw. die Vermieterin muss jährlich abrechnen – spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
- Der Mieter oder die Mieterin hat 12 Monate Zeit für Einwände, ab Zugang der Abrechnung. Er oder sie darf Belege einsehen.
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Die BetrKV legt genau fest, welche Kostenarten als Betriebskosten gelten – und welche nicht. Nur diese 17 Betriebskostenarten dürfen auf Mieter:innen umgelegt werden. Alles andere – etwa Reparaturen, Verwaltung oder Bankgebühren – gehört nicht in die Abrechnung.
§ 259 BGB: Abrechnungspflicht
Hier steht, wie eine Abrechnung formal aufgebaut sein muss. Sie muss:
- übersichtlich und nachvollziehbar sein,
- alle Einnahmen und Ausgaben ordentlich auflisten,
- keine Sammelposten enthalten, die nicht erklärt werden.
§ 560 BGB: Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung
Wenn du regelmäßig zu viel oder zu wenig Nebenkosten zahlst, darfst du die Vorauszahlungen anpassen. Das kann sowohl von Vermieterseite als auch von Mieterseite verlangt werden, aber nur nach Vorlage einer Abrechnung.
Keine Abrechnung? Keine Nachzahlung!
Kommt die Abrechnung zu spät oder gar nicht, hast du als Mieter ein starkes Recht: Du musst keine Nachzahlung leisten, selbst wenn du eigentlich etwas nachzahlen müsstest. Der Vermieter kann nur dann Forderungen stellen, wenn er sich an die Fristen hält.
Fazit
Eine Nebenkostenabrechnung ist oft komplizierter, als sie auf den ersten Blick wirkt – und leider auch häufig fehlerhaft. Viele Mieter:innen zahlen unnötig drauf, weil sie nicht wissen, welche Kosten erlaubt sind oder wie sie die Abrechnung richtig prüfen. Wenn du dir die Zeit nimmst, alles genau zu prüfen – oder dir Hilfe holst – kannst du bares Geld sparen. Wichtig sind vor allem: klare Vereinbarungen im Mietvertrag, fristgerechte Reaktion und dein Recht auf Belegeinsicht. Das Gesetz steht auf deiner Seite, wenn du aktiv wirst.
