Wer Post vom neuen Eigentümer oder von der neuen Eigentümerin erhält, rechnet oft mit dem Schlimmsten. Nicht selten folgt schon wenige Wochen nach dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ein Schreiben mit einer höheren Miete. Viele Mieter:innen fragen sich dann, ob der Eigentümerwechsel allein ausreicht, um die Miete anzuheben oder ob sie die Erhöhung akzeptieren müssen.
Die gute Nachricht lautet: Eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel ist nicht automatisch zulässig. Das deutsche Mietrecht stellt klare Voraussetzungen auf, die auch ein:e neue:r Vermieter:in einhalten muss. Wer seine Rechte kennt, kann besser einschätzen, ob eine Mieterhöhung rechtmäßig ist und wie er auf ein entsprechendes Schreiben reagieren kann. Mehr dazu in diesem Artikel!
Das Wichtigste in Kürze
✅ Ein Eigentümerwechsel verändert deinen Mietvertrag nicht. Der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin übernimmt den bestehenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten. Weder die vereinbarte Miete noch andere Vertragsbedingungen dürfen allein wegen des Verkaufs geändert werden.
✅ Der Verkauf einer Immobilie ist kein eigenständiger Grund für eine Mieterhöhung. Auch der neue Vermieter bzw. die neue Vermieterin darf die Miete nur erhöhen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Erhöhung ordnungsgemäß begründet wird.
✅ Mieterhöhungen sind nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen zulässig. Dazu gehören insbesondere Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Erhöhungen wegen Modernisierung oder bereits vereinbarte Staffel- oder Indexmieten.
✅ Nicht jede Mieterhöhung ist wirksam. Formfehler, fehlende Begründungen, nicht eingehaltene Fristen oder die Überschreitung gesetzlicher Grenzen können dazu führen, dass ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist.
✅ Prüfe jedes Schreiben sorgfältig, bevor du zustimmst. Gerade nach einem Eigentümerwechsel entsteht häufig Unsicherheit. Eine anwaltliche Prüfung kann dabei helfen, die eigene Rechtsposition besser einzuschätzen.
Was passiert mit dem Mietvertrag nach einem Eigentümerwechsel?
Ein Eigentümerwechsel hat zunächst keinen Einfluss auf den bestehenden Mietvertrag. Wenn eine vermietete Wohnung verkauft wird, tritt der Käufer oder die Käuferin automatisch in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters oder der bisherigen Vermieterin ein. Dieser Grundsatz ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgeschrieben und wird häufig mit dem Satz „Kauf bricht nicht Miete“ beschrieben (§ 566 BGB).
Für dich als Mieter:in bedeutet das, dass der bestehende Mietvertrag unverändert weiter gilt. Mietvertrag, Miethöhe, vereinbarte Nebenkosten und sonstige Vertragsbedingungen bleiben bestehen. Der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin kann also nicht verlangen, dass ein neuer Mietvertrag unterschrieben wird oder einzelne Vertragsklauseln geändert werden.
Auch die bereits gezahlte Kaution bleibt bestehen. Der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin übernimmt grundsätzlich die Verpflichtungen aus dem bestehenden Mietverhältnis und muss die gesetzlichen Vorgaben beachten.
Viele Mieter:innen glauben, dass ein Hauskauf dem neuen Eigentümer oder der neuen Eigentümerin besondere Rechte verschafft. Tatsächlich gelten jedoch dieselben Vorschriften wie für jede andere Person. Ein Eigentümerwechsel schafft keine Ausnahme vom Mietrecht.
Ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel erlaubt?
Der bloße Eigentümerwechsel berechtigt den neuen Vermieter oder die neue Vermieterin nicht zu einer Mieterhöhung. Das Gesetz kennt den Verkauf einer Immobilie nicht als eigenständigen Grund, die Miete anzuheben.
Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter oder die Vermieterin die Wohnung bereits seit vielen Jahren besitzt oder sie erst vor wenigen Tagen gekauft hat.
Das heißt: Der neue Eigentümer muss dieselben Regeln einhalten wie sein Vorgänger. Er oder sie muss Fristen beachten, die Erhöhung ordnungsgemäß begründen und sämtliche gesetzlichen Grenzen einhalten. Andernfalls kann die Mieterhöhung unwirksam sein.
Einige Käufer:innen erwerben Immobilien in der Erwartung höherer Mieteinnahmen. Ob diese tatsächlich erzielt werden können, hängt jedoch ausschließlich von den gesetzlichen Möglichkeiten ab und nicht vom Kaufpreis oder den wirtschaftlichen Vorstellungen des neuen Eigentümers.
Welche Arten der Mieterhöhung sind möglich?
Wir bei legalnerd erklären Jura einfach und verständlich. Du willst mehr? Abonniere unseren wöchentlichen kostenlosen Newsletter oder folge uns auf Instagram, um immer auf dem Laufenden zu bleiben!
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die häufigste Form der Mieterhöhung erfolgt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 bis 558e BGB). Der Vermieter oder die Vermieterin muss die Erhöhung begründen.
Dafür kommen beispielsweise infrage:
- ein qualifizierter Mietspiegel,
- ein einfacher Mietspiegel,
- ein Sachverständigengutachten,
- Vergleichswohnungen.
Außerdem gelten gesetzliche Grenzen. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss grundsätzlich ausreichend Zeit liegen und die sogenannte Kappungsgrenze darf nicht überschritten werden. Je nach Bundesland oder Gemeinde liegt diese in vielen Gebieten bei 15 % innerhalb von 3 Jahren, ansonsten regelmäßig bei 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Erfahre mehr darüber, wie oft eine Mieterhöhung zulässig ist.
Mieterhöhung nach einer Modernisierung
Wurden auf Eigentümerseite Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB). Dazu gehören beispielsweise energetische Sanierungen, der Einbau neuer Fenster oder Maßnahmen zur nachhaltigen Verbesserung des Wohnwerts.
Normale Instandhaltung oder Reparaturen berechtigen dagegen nicht zu einer Mieterhöhung. Wird lediglich ein defektes Dach repariert oder eine alte Heizungsanlage instand gesetzt, handelt es sich grundsätzlich nicht um eine umlagefähige Modernisierung.
Staffel- und Indexmiete
Enthält dein Mietvertrag bereits eine Staffelmiete oder Indexmiete, richtet sich die Miethöhe nach den vertraglichen Vereinbarungen. In diesen Fällen kann der Eigentümer oder die Eigentümerin nicht beliebig zusätzlich eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete verlangen. Welche Möglichkeiten bestehen, hängt vom jeweiligen Mietvertrag und den gesetzlichen Regelungen ab. Erfahre mehr zum Thema: Mietvertrag prüfen lassen.
Wann ist eine Mieterhöhung unwirksam?
Nicht jede Mieterhöhung erfüllt die gesetzlichen Anforderungen. Bereits kleinere Fehler können dazu führen, dass das Erhöhungsverlangen unwirksam ist.
Häufige Gründe sind:
- fehlende oder unzureichende Begründung,
- falsche Berechnung der Vergleichsmiete,
- Überschreitung der Kappungsgrenze,
- Nichtbeachtung gesetzlicher Fristen,
- formale Fehler im Schreiben.
Auch dann, wenn der Vermieter lediglich schreibt, dass die Wohnung verkauft wurde und deshalb künftig eine höhere Miete verlangt werde, genügt dies den gesetzlichen Anforderungen nicht. Mieter:innen sollten deshalb jedes Schreiben sorgfältig prüfen und sich nicht allein vom Hinweis auf einen Eigentümerwechsel verunsichern lassen.
Kann der neue Eigentümer den Mietvertrag ändern?
Nein. Der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin übernimmt den bestehenden Mietvertrag so, wie er abgeschlossen wurde. Er oder sie kann weder die Miethöhe noch andere Vertragsbedingungen einseitig ändern. Auch zusätzliche Pflichten oder neue Hausordnungen können nicht ohne Weiteres eingeführt werden. Änderungen sind grundsätzlich nur möglich, wenn beide Vertragsparteien zustimmen oder das Gesetz eine entsprechende Möglichkeit vorsieht.
Was tun bei einer Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel?
Hinweis: Die folgenden Ausführungen dienen lediglich der ersten Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung durch eine spezialisierte Anwältin oder einen spezialisierten Anwalt. Für eine verbindliche Einschätzung solltest du dich an eine Anwältin oder einen Anwalt für Mietrecht wenden, da Informationen im Einzelfall unvollständig oder zwischenzeitlich veraltet sein können.
Wenn du eine Mieterhöhung erhältst, solltest du zunächst prüfen, ob das Schreiben nachvollziehbar begründet wurde und ob sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Achte insbesondere darauf, auf welche Rechtsgrundlage sich der Vermieter oder die Vermieterin beruft. Eine Mieterhöhung wegen eines bloßen Eigentümerwechsels ist nicht zulässig.
Außerdem solltest du die gesetzlichen Fristen beachten. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hast du grundsätzlich Zeit, das Schreiben zu prüfen und über eine Zustimmung zu entscheiden (§ 558b BGB). Bestehen Zweifel an der Rechtmäßigkeit, kann eine anwaltliche Prüfung sinnvoll sein, bevor du einer Mieterhöhung zustimmst.
Fazit
Eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel ist nur unter denselben Voraussetzungen zulässig wie bei jedem anderen Vermieter. Der Verkauf einer Immobilie führt nicht automatisch zu einer höheren Miete. Vielmehr muss sich der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin an die gesetzlichen Vorgaben halten und die Mieterhöhung ordnungsgemäß begründen. Wer ein entsprechendes Schreiben erhält, sollte dieses sorgfältig prüfen. Nicht jede Mieterhöhung ist wirksam und formale oder inhaltliche Fehler können dazu führen, dass das Erhöhungsverlangen rechtlich angreifbar ist.
