Feuchte Wände, modriger Geruch und plötzlich auftauchende dunkle Flecken im Schlafzimmer: Schimmel ist nicht nur unangenehm, sondern kann auch ernsthaft krank machen. Viele Mieter:innen fragen sich in dieser Situation, ob sie die Miete kürzen dürfen. Eine Mietminderung kann bei Schimmel sinnvoll sein, um Druck auf den Vermieter oder die Vermieterin auszuüben und die Beseitigung des Mangels zu erreichen. Erfahre mehr in diesem Artikel.
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Das Wichtigste in Kürze
✅ Mietminderung bei Schimmel ist möglich, wenn der Befall die Wohnqualität oder Gesundheit beeinträchtigt und nicht von dir verursacht wurde.
✅ Die Vermieterin oder der Vermieter muss handeln, den Mangel fachgerecht beseitigen und die Ursache ermitteln.
✅ Du musst den Mangel sofort melden, schriftlich dokumentieren und der Vermieterin oder dem Vermieter Zugang zur Wohnung ermöglichen.
✅ Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Befalls ab und wird prozentual von der Bruttomiete berechnet.
✅ Gerichte haben Minderungen zwischen 5 % und 100 % zugesprochen, je nach Umfang, Gesundheitsgefahr und Dauer des Mangels.
Was bedeutet Mietminderung bei Schimmel?
Wenn in deiner Wohnung Schimmel auftaucht, liegt rechtlich gesehen ein sogenannter Mangel vor. Ein Mangel bedeutet, dass die Wohnung nicht so genutzt werden kann, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Genau dafür gibt es in Deutschland die gesetzliche Regelung der Mietminderung. Sie ist in § 536 BGB festgeschrieben. Dort steht, dass du als Mieter:in die Miete mindern darfst, wenn die Mietsache einen Fehler (Mangel) hat, der ihre Tauglichkeit zum Wohnen beeinträchtigt.
Schimmel gilt in den meisten Fällen als solcher Fehler. Er kann nicht nur das Wohngefühl stören, sondern auch zu Gesundheitsproblemen führen. Schon aus diesem Grund erkennen viele Gerichte Schimmelbefall als erheblichen Mangel an. Dabei ist es egal, ob der Schimmel sichtbar an der Wand sitzt oder sich als Feuchtigkeit hinter Möbeln versteckt.
Allerdings macht es einen Unterschied, ob es sich um einen rein optischen Mangel oder um eine echte Gesundheitsgefahr handelt. Ein kleiner Fleck hinter dem Schrank führt meist zu einer geringeren Minderung als großflächiger Befall an mehreren Wänden. Wichtig ist außerdem, dass du die Ursache nicht selbst verschuldet hast, etwa durch dauerhaft falsches Lüften oder Heizen.
Gesundheitliche Risiken von Schimmel
Schimmel in Wohnräumen ist nicht nur ein optisches Problem. Er kann ernsthafte Gesundheitsgefahren verursachen, besonders für Kinder, ältere Menschen und Personen mit einem geschwächten Immunsystem.
Die Sporen des Schimmels können beim Einatmen Atemwegsreizungen, Husten, Schnupfen und Atemnot auslösen. Bei empfindlichen Personen kann dies zu Asthma oder chronischen Bronchialerkrankungen führen. Auch Allergien können durch Schimmelsporen entstehen oder sich verschlimmern.
Langfristig kann Schimmel das Immunsystem schwächen. Bei starkem Befall drohen sogar Schädigungen der Lunge. Besonders gefährlich ist das für Kleinkinder, die sich in der Entwicklung befinden, oder für Menschen mit bestehenden Erkrankungen.
Wer gesundheitliche Symptome durch Schimmel bemerkt, sollte diese ärztlich dokumentieren lassen. Das kann im Streitfall helfen, die Dringlichkeit der Mängelbeseitigung zu belegen. Bei akuter Gefahr kann sogar eine sofortige fristlose Kündigung möglich sein, ohne dass du auf die übliche Kündigungsfrist achten musst.
Mietminderung durchsetzen
Eine Mietminderung bedeutet nicht, dass du dich vom Mietvertrag löst oder die Zahlungen komplett einstellst. Sie ist vielmehr eine prozentuale Kürzung der Bruttomiete (Kaltmiete plus Nebenkosten) für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht. Damit soll der Vermieter oder die Vermieterin motiviert werden, den Schaden zu beheben.
Gerade weil es in der Praxis oft Streit gibt, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung berechtigt ist, solltest du schon früh Beweise sichern. Dazu zählen Fotos, Zeug:innen oder sogar Messungen der Luftfeuchtigkeit. Wenn sich die Lage zuspitzt, kann auch der Gang zu einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht sinnvoll sein.
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Wann ist eine Mietminderung bei Schimmel möglich?
Eine Mietminderung bei Schimmel ist nur dann erlaubt, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Zunächst muss ein Mangel vorliegen, der die Wohnqualität oder sogar die Gesundheit beeinträchtigt. Es reicht nicht, dass die Wand leicht verfärbt ist. Der Befall muss spürbare Auswirkungen haben, etwa einen muffigen Geruch, feuchte Wände oder gesundheitliche Beschwerden.
Du musst den Schimmel nicht selbst verschuldet haben. Hat die Vermieterin oder der Vermieter beispielsweise bei der Bauausführung Fehler gemacht oder sorgt eine defekte Dämmung für Feuchtigkeit, liegt die Ursache bei ihr oder ihm. Entsteht der Schimmel jedoch, weil du dauerhaft zu wenig lüftest oder heizt, kannst du in der Regel keine Minderung verlangen.
Wichtig ist auch, dass du den Mangel rechtzeitig meldest. Die sogenannte Mängelanzeige muss schriftlich erfolgen, am besten per Einschreiben. Darin beschreibst du, wo der Schimmel ist, wie groß die betroffenen Flächen sind und seit wann er vorhanden ist. Füge am besten Fotos oder ein Messprotokoll bei.
Erst ab dem Zeitpunkt, an dem die Vermieterin oder der Vermieter von dem Schimmel weiß, darfst du die Miete mindern. Meldest du ihn nicht, riskierst du, dass du später auf eigene Kosten renovieren musst. Außerdem solltest du ihr oder ihm die Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen. Verweigerst du etwa den Zugang, kann dir das als Mitverschulden ausgelegt werden.
Erfahre mehr zum Zugang in deine Wohnung ohne deine Einwilligung in unserem hilfreichen Artikel: Darf der Vermieter einen Schlüssel haben?
In einigen Fällen kann eine Minderung sogar rückwirkend erfolgen, aber nur, wenn du nachweisen kannst, dass der Schimmel schon länger vorhanden war und du ihn sofort gemeldet hast. Wenn die Vermieterin oder der Vermieter nicht reagiert oder den Schaden herunterspielt, kannst du prüfen, ob eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht eingeschaltet werden sollte.
Höhe der Mietminderung bei Schimmel
Wie hoch die Mietminderung bei Schimmel ausfallen darf, hängt von der Schwere des Mangels und den konkreten Umständen ab. Gesetzlich ist kein fester Prozentsatz vorgeschrieben. Stattdessen orientieren sich Gerichte an bisherigen Urteilen und den Auswirkungen auf die Wohnqualität.
- Leichte optische Mängel, wie ein kleiner Schimmelfleck in einer Ecke, führen oft nur zu einer Minderung von 5 bis 10 %.
- Befällt der Schimmel jedoch mehrere Wände, dringt in Möbel ein oder verursacht Gesundheitsprobleme, können auch 50 % oder mehr gerechtfertigt sein.
- In extremen Fällen, wenn die Wohnung unbewohnbar wird, kann die Miete sogar um 100 % gemindert werden.
Die Berechnung erfolgt immer auf Basis der Bruttomiete, also inklusive Nebenkosten. Das bedeutet: Wenn du minderst, kürzt du nicht nur die Kaltmiete, sondern auch den Nebenkostenanteil. Falls deine Nebenkosten hoch sind, lohnt es sich, diese gesondert zu überprüfen. Du kannst übrigens jederzeit deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.
Wichtig: Die Höhe der Minderung sollte realistisch sein. Minderst du zu stark, riskierst du, dass die Vermieterin oder der Vermieter dir wegen Mietrückständen kündigt. Minderst du zu wenig, verschenkst du unter Umständen Geld. Deshalb ist es sinnvoll, sich an bekannten Gerichtsentscheidungen zu orientieren oder fachliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Gerichtsurteile: Mietminderung bei Schimmel
Es gibt zahlreiche Beispiele aus der Rechtsprechung. Hier sind relevante Gerichtsurteile zum Thema Mietminderung bei Schimmel für deine eigene Recherche:
- AG Hamburg‑Barmbek, Urteil vom 02.10.2024, AZ: 816 C 166/24: Miete um 50 % gemindert bis zur Beseitigung der Schimmelstellen; Vermieterin zur Instandsetzung verpflichtet (Quelle: Rechtsanwalt Herwig Schöffler).
- LG Berlin, Urteil vom 06.04.2021, AZ: 67 S 358/20: Mieterin durfte wegen unzureichender Lüftungshinweise vom Vermieter die Bruttomiete um 25 % mindern (Quelle: Verbraucherzentrale).
- LG Köln, AZ: 9 S 25/00: In einer Neubauwohnung mit Schimmelbefall aller Zimmer war eine Mietminderung von 75 % angemessen (Quelle: MyStipendium).
- LG München, AZ: 15 S 7066/85: Schimmelbefall in Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche und Toilette rechtfertigte eine Mietminderung von 15 % (Quelle: Fachanwalt für Mietrecht Christian Franz).
Gerade weil die Minderungsquote im Einzelfall stark schwankt, ist es oft hilfreich, eine Anwältin oder einen Anwalt für Mietrecht einzuschalten, um keine finanziellen Risiken einzugehen.
Pflichten von Vermieter und Mieter bei Schimmel
Sobald Schimmel in deiner Wohnung auftaucht, haben sowohl die Vermieterin oder der Vermieter als auch du als Mieterin oder Mieter klare Pflichten. Die Vermieterin oder der Vermieter muss den Mangel nicht nur beseitigen, sondern auch die Ursache ermitteln. Das bedeutet: Sie oder er darf nicht einfach die Wand überstreichen, sondern muss prüfen, woher die Feuchtigkeit kommt. Liegt es an einer defekten Dämmung, undichten Fenstern oder einer schadhaften Wasserleitung, muss diese technische Ursache behoben werden.
Pflichten als Mieter
Deine Pflicht als Mieterin oder Mieter ist es, den Schimmel sofort zu melden. Die Mängelanzeige sollte schriftlich erfolgen und genau beschreiben, wo der Schimmel ist und seit wann er auftritt. Beweise wie Fotos, Zeugenaussagen oder Messprotokolle sind hilfreich.
Außerdem musst du der Vermieterin oder dem Vermieter Zugang zur Wohnung gewähren, damit die Ursache ermittelt werden kann.
Mehr zum unbefugten Zugang in deine Wohnung erfährst du im Artikel: Darf der Vermieter einen Schlüssel haben?
Kommt es zu einer Sanierung, kann die Vermieterin oder der Vermieter in bestimmten Fällen sogar eine Mieterhöhung verlangen (z. B. wenn die Arbeiten eine Verbesserung darstellen). Wie oft das geht, liest du im Artikel: Mieterhöhung – wie oft möglich?
Du musst während der Sanierung außerdem mitwirken, zum Beispiel indem du Möbel verschiebst oder Räume kurzzeitig räumst. Weigerst du dich, kann das als Mitverschulden gewertet werden und deine Mietminderung verringern. Erfüllen beide Seiten ihre Pflichten, kann der Schimmel oft schnell und dauerhaft beseitigt werden.
Wie geht man bei einer Mietminderung bei Schimmel vor?
Hinweis: Die folgenden Ausführungen dienen nur als erste Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche Auskunft solltest du dich immer an eine spezialisierte Anwältin oder einen spezialisierten Anwalt für Mietrecht wenden, da unsere Informationen unvollständig oder veraltet sein können.
Wenn du wegen Schimmel eine Mietminderung in Betracht ziehst, kannst du Schritt für Schritt vorgehen und dabei auch anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen.
1. Schimmel dokumentieren: Mache Fotos aus verschiedenen Blickwinkeln und halte Datum und Uhrzeit fest. Falls möglich, miss die Luftfeuchtigkeit oder nutze ein Schimmeltest-Set. Auch Zeug:innen können später helfen, den Befall zu bestätigen.
2. Mängelanzeige erstellen: Informiere die Vermieterin oder den Vermieter schriftlich, am besten per Einschreiben. Beschreibe genau, wo sich der Schimmel befindet, wie groß die betroffenen Flächen sind und seit wann du ihn bemerkt hast. Füge deine Beweise bei.
3. Frist setzen: Gib der Vermieterin oder dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels. In der Regel sind 2 bis 3 Wochen normal, bei akuter Gesundheitsgefahr auch kürzer.
4. Mietminderung ankündigen: Teile schriftlich mit, dass du ab einem bestimmten Datum die Miete mindern wirst, wenn der Mangel nicht beseitigt wird. Die Höhe orientierst du an vergleichbaren Urteilen (siehe oben).
5. Mietzahlung anpassen: Kürze die Miete entsprechend der festgelegten Minderungsquote. Achte aber darauf, dass du dich nicht verschätzt. Minderst du zu viel, kann die Vermieterin oder der Vermieter dies als Mietrückstand werten und unter Umständen sogar kündigen (mehr dazu im Artikel Kündigung des Mietvertrages).
6. Rechtliche Unterstützung einholen: Wenn die Vermieterin oder der Vermieter nicht reagiert oder du dir bei der Minderungsquote unsicher bist, lohnt sich für dich vielleicht der Gang zu einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht.
Fazit
Schimmel in der Wohnung ist nicht nur ein Ärgernis, sondern kann auch ernsthafte Gesundheitsrisiken bergen. Deshalb gibt dir das Gesetz das Recht auf eine Mietminderung, wenn die Ursache nicht bei dir liegt und der Mangel die Wohnqualität beeinträchtigt. Wichtig ist, dass du die Vermieterin oder den Vermieter sofort schriftlich informierst, den Schimmel dokumentierst und eine Frist zur Beseitigung setzt. Die Höhe der Minderung richtet sich nach der Schwere und den Auswirkungen des Befalls.
