Gewerblicher Mietvertrag: Alles, was du wissen musst

Ein Café mietet eine Ladenfläche, eine Ärztin eröffnet ihre Praxis in einer Gewerbeimmobilie oder ein Start-up zieht in ein Büro: In all diesen Fällen brauchst du einen gewerblichen Mietvertrag. Anders als bei Wohnungen gelten hier keine starren Schutzregeln. Vieles ist Verhandlungssache. Genau deshalb lohnt es sich, die Inhalte und Fallstricke zu kennen, bevor du unterschreibst. Erfahre mehr in diese Artikel.

Unterschied: Gewerblicher Mietvertrag und Wohnraummietvertrag

Ein gewerblicher Mietvertrag unterscheidet sich deutlich vom Wohnraummietvertrag. Bei Wohnungen schützt dich das Gesetz besonders stark, zum Beispiel beim Kündigungsschutz oder bei der Mieterhöhung. Gewerbliche Mieter:innen haben diesen Schutz nicht. Du bist also stärker auf klare Vertragsklauseln angewiesen.

Auch bei der Befristung gelten andere Regeln. Während befristete Wohnraummietverträge nur in engen Grenzen erlaubt sind, darfst du im gewerblichen Mietrecht Laufzeiten frei vereinbaren (§ 542 BGB). Typisch sind Verträge über 5 oder 10 Jahre mit Verlängerungsoption.

Ein weiterer Unterschied betrifft die Nebenkosten. Im Wohnraummietrecht ist genau geregelt, welche Kosten umgelegt werden dürfen. Im Gewerberaum gilt mehr Vertragsfreiheit. Trotzdem kannst du die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.

Bei der Nutzung bist du ebenfalls eingeschränkt: Der Mietzweck wird im Vertrag genau festgelegt, etwa „Betrieb eines Cafés“ oder „Praxis für Physiotherapie“. Jede Abweichung – zum Beispiel der Umbau zur Diskothek – ist nur mit Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin erlaubt.

Für Vermieter:innen gibt es auch weniger Pflichten. Im Wohnraummietrecht wird oft darüber gestritten, ob der Vermieter einen Schlüssel behalten darf. Im gewerblichen Mietrecht gilt: Ohne ausdrückliche Vereinbarung darf er das nicht, er muss dir die alleinige Nutzung garantieren (§ 535 BGB).

Gesetzliche Grundlagen im gewerblichen Mietvertrag

Auch wenn ein gewerblicher Mietvertrag viel Vertragsfreiheit bietet, stützt er sich auf das Bürgerliche Gesetzbuch. Wichtige Normen findest du in den §§ 535 ff. BGB. Darin sind die Hauptpflichten von Vermieter:in und Mieter:in geregelt: Übergabe und Nutzung auf der einen, Zahlung der Miete auf der anderen Seite.

Wichtig: Viele Schutzvorschriften aus dem Wohnraummietrecht gelten hier nicht. Das betrifft zum Beispiel die Sozialklausel beim Kündigungsschutz oder die engen Grenzen bei Mieterhöhungen. Trotzdem greift die AGB-Kontrolle (§§ 305 ff. BGB), wenn Vertragsklauseln überraschend oder intransparent sind.

Ein zentraler Punkt ist auch die Schriftformpflicht (§ 550 BGB). Sie soll verhindern, dass langfristige Verträge mündlich oder nur teilweise schriftlich geschlossen werden. Fehlt die Schriftform, kann ein eigentlich langfristiger Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen beendet werden. Das ist ein enormes Risiko für beide Seiten.

Darüber hinaus können Regelungen aus dem Handelsrecht oder aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z. B. Nutzungsrechte, Baugenehmigungen) relevant sein. Deshalb lohnt es sich, bei komplexen Verträgen eine Anwältin oder einen Anwalt für Mietrecht einzubeziehen.

Typische Inhalte im gewerblichen Mietvertrag

Ein gewerblicher Mietvertrag bietet viel Vertragsfreiheit. Gerade deshalb ist es wichtig, alle Punkte so konkret wie möglich festzuhalten. Diese Inhalte solltest du unbedingt kennen:

Mietzweck und Nutzung

Der Mietzweck steht meist direkt am Anfang. Er legt genau fest, wofür du die Räume nutzen darfst, zum Beispiel „Bürobetrieb“ oder „Einzelhandel“. Jede andere Nutzung gilt als vertragswidrig. Wenn du später dein Geschäft erweiterst oder das Konzept änderst, brauchst du eine Anpassung durch die Vermieterin oder den Vermieter.

Mietdauer und Kündigung

Während Wohnraummietverträge oft unbefristet laufen, sind gewerbliche Mietverträge in der Regel befristet, oft über mehrere Jahre. So sichern sich beide Seiten Planungssicherheit. Achte darauf, ob eine Verlängerungsoption vereinbart ist. Auch die Kündigung des Mietvertrags solltest du im Vertrag genau prüfen.

Miethöhe und Nebenkosten

Bei der Miete sind verschiedene Modelle üblich: Festmiete, Staffelmiete oder Umsatzmiete. Zusätzlich regelt der Vertrag, welche Nebenkosten du übernimmst. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es hier kaum gesetzliche Vorgaben – fast alles ist möglich. Eine spätere Prüfung der Nebenkostenabrechnung kann sinnvoll sein.

Instandhaltung und Umbauten

Oft wird vereinbart, dass du als Mieter:in für Schönheitsreparaturen oder kleinere Instandhaltungen selbst verantwortlich bist. Umbauten oder Investitionen wie eine neue Ladeneinrichtung solltest du immer schriftlich regeln. Manche Verträge sehen vor, dass du die Räume bei Auszug in den Ursprungszustand zurückversetzen musst.

Konkurrenzschutz und Betriebspflicht

Wichtig ist auch, ob ein Konkurrenzschutz vereinbart wird. Das bedeutet, dass der Vermieter oder die Vermieterin im selben Gebäude nicht einfach ein Geschäft mit dem gleichen Angebot vermieten darf. Umgekehrt enthalten viele Verträge eine Betriebspflicht: Du verpflichtest dich, die Räume tatsächlich zu nutzen und regelmäßig geöffnet zu haben.

Gewerblicher Mietvertrag: Das sind deine Pflichten

Ein gewerblicher Mietvertrag regelt nicht nur die Nutzung und die Miete, sondern auch die Rechte und Pflichten beider Seiten. Gerade hier kommt es später oft zu Streit – deshalb lohnt es sich, die Regelungen genau zu kennen.

Pflichten des Vermieters

Die wichtigste Pflicht ist die Übergabe der Mieträume in einem Zustand, der dem vereinbarten Zweck entspricht (§ 535 BGB). Wenn also ein Ladenlokal vermietet wird, muss es auch für den Betrieb eines Ladens geeignet sein. Außerdem muss der Vermieter oder die Vermieterin die Räume während der gesamten Laufzeit nutzbar halten.

Kommt es zu Mängeln – etwa Schimmel oder ein Wasserschaden – hat der Vermieter oder die Vermieterin diese zu beseitigen. In solchen Fällen steht dir als Mieter:in oft eine Mietminderung bei Schimmel oder eine Mietminderung bei Wasserschaden zu.

Ein weiterer zentraler Punkt ist die Rückzahlung der Kaution. Weigert sich der Vermieter oder die Vermieterin nach Vertragsende, kann das schnell zu Streit führen. Mehr dazu findest du unter: Vermieter zahlt Kaution nicht zurück.

Pflichten des Mieters

Als Mieter:in musst du die vereinbarte Miete fristgerecht zahlen und die Räume nur im Rahmen des festgelegten Mietzwecks nutzen. Verstöße – etwa unerlaubte Untervermietung oder Nutzung als Wohnraum – können eine Kündigung nach sich ziehen.

Außerdem bist du verpflichtet, die Räume pfleglich zu behandeln. Dazu gehört, Schäden sofort zu melden und vertraglich vereinbarte Instandhaltungen oder Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Manche Verträge enthalten auch eine Betriebspflicht – du musst also während der vereinbarten Zeiten geöffnet haben.

In der Praxis entstehen Konflikte häufig bei Nebenkosten, Mängeln und der Rückgabe der Räume. Auch die Frage, ob Umbauten beim Auszug entfernt werden müssen, sorgt oft für Auseinandersetzungen. In solchen Fällen ist es ratsam, den Vertrag vorab von einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht prüfen zu lassen.

Mietdauer und Kündigung im gewerblichen Mietvertrag

Die Regelungen zur Laufzeit gehören zu den wichtigsten Bestandteilen eines gewerblichen Mietvertrags. Hier gibt es deutliche Unterschiede zum Wohnraummietrecht, die du unbedingt kennen solltest.

Befristete und unbefristete Mietverträge

Gewerbliche Mietverträge werden oft befristet abgeschlossen, zum Beispiel über 5 oder 10 Jahre. Damit sichert sich die Vermieterin oder der Vermieter langfristige Einnahmen, während du als Mieter:in Planungssicherheit hast. Eine Verlängerung kann schon im Vertrag vereinbart werden, etwa durch eine Verlängerungsoption. Wichtig: Ohne Verlängerung endet der Vertrag automatisch mit Ablauf der Frist (§ 542 BGB).

Unbefristete gewerbliche Mietverträge sind eher selten, aber möglich. Dann gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 580a Abs. 2 BGB). Für Geschäftsräume beträgt die Kündigungsfrist in der Regel 5 Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres.

Kündigungsmöglichkeiten

Ein ordentliches Kündigungsrecht während der Laufzeit ist meist ausgeschlossen, wenn ein Vertrag befristet ist. Nur in besonderen Fällen – etwa bei einer außerordentlichen Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzungen – kannst du den Vertrag vorzeitig beenden (§ 543 BGB). Genau deshalb solltest du die Kündigung des Mietvertrages im Detail prüfen, bevor du unterschreibst.

Manchmal sehen Verträge spezielle Kündigungsrechte vor, zum Beispiel wenn du keine Finanzierung für den Betrieb erhältst oder eine behördliche Genehmigung fehlt. Solche Klauseln sind wichtig, um dich vor wirtschaftlichen Risiken zu schützen.

Im Wohnraummietrecht gibt es oft Streit über Themen wie Eigenbedarf. Beim gewerblichen Mietvertrag spielt das keine Rolle, weil der Vermieter oder die Vermieterin keine Wohnung für sich selbst beanspruchen kann. Stattdessen stehen wirtschaftliche Aspekte im Vordergrund.

Mietpreis und Nebenkosten im gewerblichen Mietvertrag

Bei einem gewerblichen Mietvertrag gibt es viel Spielraum, wie die Miete gestaltet wird. Anders als beim Wohnraummietvertrag gibt es hier kaum gesetzliche Vorgaben. Deshalb solltest du genau prüfen, welche Vereinbarungen im Vertrag stehen.

Gestaltung der Miete

Die häufigste Form ist die Festmiete, also ein gleichbleibender Betrag pro Monat. Daneben gibt es weitere Modelle:

• Staffelmiete: Die Miete steigt in festgelegten Intervallen automatisch an.
• Indexmiete: Die Miete orientiert sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (§ 557b BGB).
• Umsatzmiete: Vor allem im Einzelhandel verbreitet. Hier hängt die Miete von deinem Umsatz ab.

Gerade bei längeren Laufzeiten solltest du die Mechanismen zur Anpassung der Miete genau kennen, um keine ungewollten finanziellen Risiken einzugehen.

Nebenkosten

Bei der Umlage von Nebenkosten gilt: Fast alles ist erlaubt, wenn es im Vertrag steht. Dazu gehören nicht nur Heizung und Strom, sondern auch Kosten für Verwaltung, Versicherungen oder den Hausmeister. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es hier keine enge Begrenzung durch die Betriebskostenverordnung. Deshalb ist es besonders wichtig, die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen, wenn du Zweifel hast.

Transparenz und AGB-Kontrolle

Auch wenn der Gesetzgeber im Gewerbemietrecht mehr Freiheit lässt, gelten die Regeln zur AGB-Kontrolle (§§ 305 ff. BGB). Das bedeutet: Unklare oder überraschende Klauseln im Mietvertrag können unwirksam sein. Ein Beispiel wäre, wenn dir Kosten übertragen werden, die nicht nachvollziehbar aufgeschlüsselt sind.

Umlage von Instandhaltungskosten

Besonders häufig wird versucht, größere Instandhaltungen auf den Mieter oder die Mieterin abzuwälzen. Das ist nur eingeschränkt zulässig – pauschale Formulierungen sind oft unwirksam. Prüfe deshalb genau, welche Pflichten dir im Vertrag auferlegt werden.

Die Erfahrung zeigt: Über kaum etwas wird so oft gestritten wie über die Miethöhe und die Nebenkosten. Gerade wenn es um unerwartete Nachzahlungen oder nicht nachvollziehbare Positionen geht, ist anwaltlicher Rat durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Mietrecht sinnvoll.

Besondere Klauseln im gewerblichen Mietvertrag

Ein gewerblicher Mietvertrag enthält oft individuelle Regelungen, die weit über die Standardinhalte hinausgehen. Diese Klauseln können entscheidend für den späteren Geschäftserfolg sein.

Konkurrenzschutz

Ein Konkurrenzschutz verhindert, dass die Vermieterin oder der Vermieter im selben Gebäude an ein anderes Unternehmen mit ähnlichem Angebot vermietet. Für dich als Mieter:in ist das wichtig, um dein Geschäft zu sichern. Ohne eine solche Klausel riskierst du, dass dir die Kundschaft durch unmittelbare Konkurrenz im Haus abhandenkommt.

Umbauten und Investitionen

Gerade bei Geschäftsräumen sind Umbauten oft notwendig, etwa für eine Ladeneinrichtung oder spezielle Technik. Im Vertrag sollte klar geregelt sein, wer die Kosten trägt, ob du eine Genehmigung brauchst und ob du beim Auszug verpflichtet bist, alles zurückzubauen. Unklare Regelungen führen häufig zu Streit über hohe Rückbaukosten.

Schriftform

Besonders wichtig ist die Einhaltung der Schriftform (§ 550 BGB). Ein gewerblicher Mietvertrag muss immer schriftlich abgeschlossen werden, wenn er länger als ein Jahr laufen soll. Schon kleine Verstöße – etwa fehlende Unterschriften oder Nachträge ohne formgerechte Vereinbarung – können dazu führen, dass der Vertrag als unbefristet gilt und mit gesetzlicher Frist kündbar wird.

Betriebspflicht

In vielen Branchen verlangen Vermieter:innen eine Betriebspflicht. Das bedeutet, dass du dein Geschäft regelmäßig öffnen und bestimmte Öffnungszeiten einhalten musst. Das soll verhindern, dass das Gebäude ungenutzt bleibt und die Attraktivität für andere Mieter:innen sinkt.

Haftung und Versicherung

Ein weiterer Punkt betrifft die Haftung. Oft wird vereinbart, dass du als Mieter:in für bestimmte Schäden haftest, auch wenn diese nicht von dir verursacht wurden. Deshalb solltest du prüfen, welche Risiken du mit einer Versicherung absicherst.

Typische Streitpunkte im gewerblichen Mietvertrag

In der Praxis entstehen immer wieder Konflikte, die Zeit und Geld kosten:

• Mängel am Mietobjekt: Ob Schimmel, Wasserschäden oder veraltete Technik – hier wird oft über die Verantwortlichkeit gestritten. In manchen Fällen berechtigt das zur Mietminderung bei Schimmel oder zur Mietminderung bei Wasserschaden.
• Nebenkostenabrechnungen: Da hier fast alles vereinbart werden darf, entstehen häufig Diskussionen über Positionen, die eigentlich nicht nachvollziehbar sind. Eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung kann Klarheit bringen.
• Kautionsrückzahlung: Manche Vermieter behalten die Kaution zu lange ein. Was zu tun ist, erfährst du unter Vermieter zahlt Kaution nicht zurück.
• Kündigungsfragen: Während im Wohnraummietrecht oft der Eigenbedarf eine Rolle spielt, geht es im Gewerbemietrecht eher um fristlose Kündigungen wegen Vertragsverletzungen oder Zahlungsrückständen. Alles rund um die Kündigung des Mietvertrages solltest du daher genau kennen.
• Umbauten und Rückbaupflicht: Wenn nicht klar geregelt ist, wer für bauliche Veränderungen oder Rückbauten verantwortlich ist, drohen hohe Kosten beim Auszug.

Was tun bei Problemen mit dem gewerblichen Mietvertrag?

Die folgenden Ausführungen dienen nur als erste Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung durch spezialisierte Anwältinnen oder Anwälte. Für eine verbindliche Einschätzung solltest du dich immer an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden, da unsere Informationen unvollständig oder veraltet sein können.

Kommt es zu Streit über Miete, Nebenkosten oder Mängel, ist es wichtig, schnell zu handeln. Prüfe zuerst deinen Vertrag genau: Welche Pflichten sind dir übertragen, welche dem Vermieter? Ein Blick in die Klauseln zu Nebenkosten, Instandhaltung oder Kündigungsrechten zeigt oft schon, wie die Lage einzuschätzen ist.

Bei Mängeln wie Schimmel oder einem Wasserschaden solltest du den Vermieter sofort schriftlich informieren. Dokumentiere den Schaden mit Fotos und halte fest, wann er aufgetreten ist. Erst danach darfst du über eine Mietminderung nachdenken. Hast du Zweifel an der Abrechnung, lohnt es sich, die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen. Oft finden sich dort unzulässige Kosten oder unklare Posten.

Wenn es um die Kündigung geht, ob ordentlich oder außerordentlich, gilt es, die vertraglichen und gesetzlichen Fristen genau einzuhalten. Mehr dazu findest du unter Kündigung des Mietvertrages.

Gerade bei komplexen Streitigkeiten oder hohen wirtschaftlichen Risiken solltest du dir frühzeitig Unterstützung durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Mietrecht holen. So vermeidest du teure Fehler und klärst die Rechtslage professionell.

Fazit

Ein gewerblicher Mietvertrag bietet viel Freiheit, birgt aber auch Risiken. Da es weniger gesetzlichen Schutz gibt als im Wohnraummietrecht, kommt es auf klare und faire Vertragsklauseln an. Wer die Inhalte kennt – von Mietpreis über Nebenkosten bis hin zu Kündigung und besonderen Klauseln – kann viele Konflikte vermeiden. Im Zweifel hilft es, den Vertrag rechtzeitig durch eine Anwältin oder einen Anwalt prüfen zu lassen, bevor finanzielle Belastungen entstehen.