Der Traum vom Eigenheim ist für viele ein großes Ziel, aber auf dem Weg dorthin tauchen schnell juristische Begriffe auf, die Fragen aufwerfen. Grundschuld und Hypothek gehören zu den wichtigsten Begriffen, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht. Doch was ist der Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek? Wer die kennt, kann dir bei Verhandlungen mit der Bank bares Geld sparen. Wir fassen das Wichtigste kompakt für dich zusammen!
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Das Wichtigste in Kürze
✅ Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek: Die Grundschuld ist nicht an eine konkrete Forderung gebunden (abstrakt), während die Hypothek immer an die bestehende Kreditforderung gekoppelt ist (akzessorisch).
✅ Flexibilität der Grundschuld: Sie bleibt bestehen (auch nach Tilgung des Kredits) und kann für neue Finanzierungen genutzt werden. Die Hypothek hingegen erlischt automatisch nach Rückzahlung.
✅ Nutzung in der Praxis: Banken bevorzugen die Grundschuld wegen ihrer Flexibilität und einfacheren Verwertbarkeit, während die Hypothek fast nur noch in Altverträgen vorkommt.
✅ Löschung oder Übertragung: Eine Grundschuld muss aktiv gelöscht oder auf neue Gläubiger:innen übertragen werden. Für die Löschung ist eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich.
✅ Wichtig für Kreditnehmer:innen: Durch eine klare Sicherungszweckvereinbarung kann die Grundschuld nicht für andere Forderungen genutzt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Wenn du eine Immobilie finanzierst, verlangt die Bank eine Sicherheit, falls du den Kredit nicht zurückzahlen kannst. Dafür dienen Grundschuld und Hypothek. Aber was verbirgt sich genau hinter diesen Begriffen?
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das an einer Immobilie bestellt wird. Sie dient dazu, die Forderung der Bank zu sichern. Dabei ist die Grundschuld nicht direkt an eine bestimmte Forderung gekoppelt. Das bedeutet: Sie besteht unabhängig davon, ob der Kredit bereits abbezahlt wurde oder nicht. Die rechtlichen Grundlagen findest du in §§ 1191 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Beispiel: Renovierung mit zusätzlichem Kredit
Lisa möchte ihr Haus nach einigen Jahren modernisieren und beantragt einen weiteren Kredit bei ihrer Bank. Da bereits eine Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro eingetragen ist und noch nicht vollständig getilgt wurde, nutzt die Bank die bestehende Grundschuld für die neue Finanzierung. Eine zusätzliche Grundbucheintragung ist nicht nötig. So spart die vorhandene Grundschuld Zeit und Kosten, da sie flexibel genutzt werden kann.
Die Hypothek hingegen ist streng an eine konkrete Forderung gebunden. Sobald der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, erlischt die Hypothek automatisch (§ 1113 BGB). Sie wird deshalb auch als „akzessorisch“ bezeichnet, weil sie immer an eine Hauptforderung geknüpft ist.
Beispiel: Hypothek aus einem Altvertrag
Martina hat vor Jahrzehnten eine Immobilie mit einer Hypothek finanziert. Nach der vollständigen Rückzahlung des Kredits erlischt die Hypothek automatisch. Da sie weiterhin im Grundbuch eingetragen ist, beantragt Martina bei ihrer Bank eine Löschungsbewilligung, um das Grundbuch bereinigen zu lassen.
Historisch gesehen war die Hypothek lange Zeit das dominierende Sicherungsmittel. Heute spielt sie kaum noch eine Rolle, da die Grundschuld für Banken und Kreditnehmer:innen flexibler ist.
Beispiel: Nehmen wir an, du kaufst ein Haus für 300.000 Euro und finanzierst den Kaufpreis mit einem Bankkredit. Die Bank lässt eine Grundschuld in Höhe von 300.000 Euro im Grundbuch eintragen. Selbst wenn du den Kredit abbezahlt hast, bleibt die Grundschuld bestehen, bis du ihre Löschung veranlasst.
Die wichtigsten Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek
Der Hauptunterschied zwischen Grundschuld und Hypothek liegt in ihrer rechtlichen Struktur. Während die Grundschuld unabhängig von einer konkreten Forderung besteht, ist die Hypothek an die jeweilige Darlehensforderung gekoppelt. Das hat sowohl rechtliche als auch praktische Konsequenzen.
Akzessorisch vs. abstrakt
Die Hypothek ist ein sogenanntes akzessorisches Sicherungsmittel (§ 1113 BGB). Das bedeutet, sie existiert nur so lange, wie die Forderung besteht. Sobald der Kredit zurückgezahlt ist, erlischt die Hypothek automatisch.
Die Grundschuld hingegen ist abstrakt (§ 1191 BGB). Sie bleibt bestehen, auch wenn die Forderung bereits beglichen wurde.
Beispiel: Immobilienkauf mit Grundschuld
Anna möchte ein Haus kaufen und benötigt dafür einen Kredit über 250.000 Euro. Die Bank schlägt die Eintragung einer Grundschuld in entsprechender Höhe vor. Nach der Rückzahlung des Kredits bleibt die Grundschuld bestehen.
Anna beschließt, die Grundschuld zu löschen, um zukünftigen Missbrauch zu verhindern. Dafür beantragt sie eine Löschungsbewilligung bei der Bank und beauftragt eine Notarin mit der Löschung. Die Grundschuld hätte sie bei Bedarf auch für weitere Finanzierungen nutzen können, wie zum Beispiel für eine Modernisierung.
Diese abstrakte Natur der Grundschuld macht die Grundschuld für Banken attraktiver. Sie können die Grundschuld auch dann weiterverwenden, wenn ein neuer Kredit aufgenommen wird, beispielsweise für eine Modernisierung oder Umschuldung. Bei einer Hypothek wäre dies nicht ohne erneute Eintragung ins Grundbuch möglich.
Zudem verursacht die Grundschuld weniger bürokratischen Aufwand. Da sie nicht automatisch erlischt, kann sie weitergenutzt oder sogar auf andere Gläubiger:innen übertragen werden. Die Hypothek müsste für jede neue Forderung neu eingetragen werden, was zusätzliche Kosten verursacht.
Beispiel: Umschuldung bei bestehender Grundschuld
Peter hat vor einigen Jahren eine Grundschuld in Höhe von 300.000 Euro eingetragen, um sein Haus zu finanzieren. Jetzt möchte er zu einer anderen Bank wechseln, weil diese bessere Konditionen bietet.
Die neue Bank nutzt die bestehende Grundschuld und lässt sich diese im Grundbuch übertragen. Peter spart dadurch die Kosten für eine neue Eintragung. Die Übertragung der Grundschuld war damit günstiger und schneller als eine Neuregistrierung.
Für dich als Kreditnehmer:in kann die Flexibilität der Grundschuld aber auch ein Nachteil sein. Da sie bestehen bleibt, könnte die Bank theoretisch eine neue Forderung durchsetzen, solange die Grundschuld nicht gelöscht wird.
Deine Bank verlangt beispielsweise bei der Finanzierung eines Eigenheims eine Grundschuld in Höhe von 250.000 Euro. Später möchtest du einen zusätzlichen Kredit für Renovierungen aufnehmen. Die Bank kann die bestehende Grundschuld verwenden, ohne dass eine neue Grundbucheintragung erforderlich ist.
Du solltest daher genau darauf achten, was in der sogenannten Sicherungszweckvereinbarung steht und dich von Expert:innen dazu beraten lassen, welche Lösung in deinem Fall die sinnvollste ist.
Warum wird heutzutage fast immer die Grundschuld genutzt?
Wenn du mit der Bank über die Finanzierung deines Eigenheims sprichst, wird sie fast immer die Bestellung einer Grundschuld vorschlagen. Die Hypothek war zwar früher das gängige Sicherungsmittel. Mit der Einführung der Grundschuld wurde jedoch schnell klar, dass diese für die alltäglichen Rechtsgeschäfte besser geeignet ist. Heute ist die Hypothek nur noch selten zu finden, meist in Altverträgen. Doch warum ist das so?
Der Grund liegt in der Flexibilität und Einfachheit der Grundschuld, die für Banken deutliche Vorteile bietet. Schauen wir uns das einmal an.
Flexibilität für Banken
Die Grundschuld ist nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Das bedeutet, dass die Bank sie mehrfach verwenden kann, beispielsweise bei einer Anschlussfinanzierung oder bei einem neuen Kredit für Umbauten. Bei der Hypothek müsste in solchen Fällen jedes Mal eine neue Eintragung ins Grundbuch vorgenommen werden.
Geringerer Verwaltungsaufwand
Da die Grundschuld bestehen bleibt, bis sie aktiv gelöscht wird, spart die Bank Zeit und Geld. Für dich als Kreditnehmer:in bedeutet das allerdings, dass du bei vollständiger Tilgung aktiv werden musst, um die Grundschuld löschen oder an neue Gläubiger:innen übertragen zu lassen.
Bessere Verwertbarkeit bei Zahlungsausfällen
Sollte es zu einem Zahlungsausfall kommen, kann die Bank mit einer Grundschuld flexibler handeln. Sie ist nicht verpflichtet nachzuweisen, dass die Grundschuld direkt mit der ursprünglichen Forderung verknüpft ist, da sie unabhängig von der Forderung besteht. Das erleichtert die Zwangsvollstreckung.
Beispiel: Zwangsversteigerung bei Zahlungsausfall
Tom kann seinen Kredit nicht mehr bedienen, und die Bank leitet ein Zwangsversteigerungsverfahren ein. Da die Grundschuld nicht an die ursprüngliche Forderung gebunden ist, kann die Bank einfacher auf die Immobilie zugreifen und ihre Ansprüche geltend machen. Für Kreditnehmer:innen bedeutet dies aber ein höheres Risiko, wenn keine klare Sicherungszweckvereinbarung getroffen wurde.
Wichtig für dich: Auch wenn die Grundschuld für die Bank einfacher ist, solltest du dich immer absichern. Achte auf eine klare Sicherungszweckvereinbarung, in der geregelt ist, dass die Grundschuld nur für die vereinbarte Forderung genutzt werden darf und setze auf Unterstützung durch spezialisierte Anwält:innen.
Löschung und Übertragung: Grundschuld vs. Hypothek im Vergleich
Wenn du deinen Kredit vollständig zurückgezahlt hast, stellt sich die Frage, was mit der eingetragenen Grundschuld oder Hypothek passiert. Beide können im Grundbuch gelöscht oder auf neue Gläubiger:innen übertragen werden, aber der Ablauf unterscheidet sich je nach Sicherungsmittel.
Löschung der Grundschuld
Die Grundschuld bleibt nach der Rückzahlung des Kredits bestehen, es sei denn, du veranlasst ihre Löschung. Dafür benötigst du eine Löschungsbewilligung von der Bank (§ 875 BGB). Diese Bescheinigung bestätigt, dass die Forderung beglichen wurde und die Grundschuld nicht mehr benötigt wird.
Der Löschungsprozess ist einfach:
- Beantrage die Löschungsbewilligung bei deiner Bank.
- Reiche die Bewilligung zusammen mit einem Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt ein.
- Das Grundbuchamt trägt die Löschung ein.
Die Kosten für die Löschung musst du in der Regel selbst tragen. Sie richten sich nach dem Wert der Grundschuld und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet.
Übertragung der Grundschuld
Eine Grundschuld kann auch auf neue Gläubiger:innen übertragen werden, beispielsweise bei einer Umschuldung. Dafür ist eine sogenannte Abtretungserklärung erforderlich. Diese wird ins Grundbuch eingetragen. Danach ist der neue Gläubiger bzw. die neue Gläubigerin auch Eigentümer:in der Grundschuld.
Löschung oder Übertragung der Hypothek
Bei einer Hypothek ist der Ablauf etwas anders. Da sie an eine konkrete Forderung gebunden ist, erlischt sie automatisch, sobald der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde (§ 1163 BGB). Dennoch bleibt sie oft noch im Grundbuch eingetragen, weshalb eine Löschung ebenfalls sinnvoll sein kann. Auch hier ist eine Löschungsbewilligung der Bank notwendig.
Gut zu wissen
✅ Die Löschung ist bei der Hypothek freiwillig, aber sinnvoll, um spätere Verwirrungen oder Missbrauch zu vermeiden.
✅ Behalte eine Bestätigung der Löschung oder Übertragung gut auf, falls es später Fragen dazu gibt.
✅ Kläre die Kosten für die Löschung oder Übertragung der Hypothek im Vorfeld mit deiner Bank.
Beispiel: Du hast deine Immobilie vollständig abbezahlt und möchtest die Grundschuld löschen lassen. Die Bank stellt dir die Löschungsbewilligung aus. Dein:e Notar:in reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein. Alternativ kannst du die Grundschuld an neue Gläubiger:innen übertragen, wenn du die Immobilie erneut beleihen möchtest.
Grundschuld vs. Hypothek: Vor- und Nachteile für Kreditnehmer auf einen Blick
Grundschuld und Hypothek haben jeweils spezifische Vor- und Nachteile, die du als Kreditnehmer:in kennen solltest. Während Banken die Grundschuld bevorzugen, hängt es von deiner individuellen Situation ab, welche Option für dich besser geeignet ist. Wir fassen die wichtigsten Punkte für dich zusammen. Für eine verbindliche Auskunft wende dich jedoch an spezialisierte Anwält:innen.
Vorteile der Grundschuld
- Flexibilität: Die Grundschuld kann mehrfach genutzt werden, beispielsweise für eine Anschlussfinanzierung oder einen zusätzlichen Kredit.
- Einfache Übertragung: Bei einem Gläubigerwechsel kann die Grundschuld übertragen werden, ohne dass sie neu ins Grundbuch eingetragen werden muss.
- Beständigkeit: Die Grundschuld bleibt bestehen, bis sie aktiv gelöscht wird, was langfristige Planung erleichtert.
Nachteile der Grundschuld
- Gefahr der Wiederverwertung: Wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird, könnte sie theoretisch für neue Forderungen genutzt werden, ohne dass du dies planst.
- Kosten für die Löschung: Die Löschung der Grundschuld nach vollständiger Rückzahlung des Kredits ist mit zusätzlichen Kosten verbunden.
Vorteile der Hypothek
- Automatisches Erlöschen: Die Hypothek erlischt automatisch, sobald die Kreditforderung beglichen ist. Du musst dich nicht um die Löschung kümmern.
- Klare Bindung: Da die Hypothek akzessorisch ist, kann sie nur in Verbindung mit der ursprünglichen Forderung verwendet werden.
Nachteile der Hypothek
- Geringere Flexibilität: Die Hypothek kann nicht für neue Kredite oder Finanzierungen genutzt werden.
- Höherer Verwaltungsaufwand: Jede neue Finanzierung erfordert eine separate Eintragung ins Grundbuch, was Zeit und Kosten verursacht.
- Kaum noch genutzt: Viele Banken bieten heute keine Hypotheken mehr an, wodurch sie für Verbraucher:innen in der Praxis kaum verfügbar sind.
Wenn du langfristig planst und möglicherweise später erneut finanzieren möchtest, bietet die Grundschuld mehr Vorteile. Allerdings solltest du sicherstellen, dass die Grundschuld nur im Rahmen der ursprünglichen Vereinbarung genutzt wird. Bei einer Hypothek hast du weniger Flexibilität, dafür aber die Sicherheit, dass sie nach Rückzahlung des Kredits nicht mehr existiert. Lies dir die Sicherungszweckvereinbarung also genau durch und lasse dich im Zweifel rechtlich beraten, bevor du eine Entscheidung triffst.
Fazit
Grundschuld und Hypothek sind zentrale Begriffe bei der Immobilienfinanzierung, aber ihre Unterschiede können erhebliche Auswirkungen auf deine Rechte und Pflichten haben. Während die Grundschuld durch ihre Flexibilität überzeugt und heute fast immer genutzt wird, bietet die Hypothek eine klare rechtliche Bindung, die sie jedoch weniger flexibel macht.
Für dich als Kreditnehmer ist es wichtig, die genauen Bedingungen deines Kreditvertrags zu verstehen. Eine Grundschuld bleibt bestehen, bis du sie aktiv löschst oder überträgst. Daher solltest du immer auf eine klare Sicherungszweckvereinbarung achten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Die Hypothek spielt in der Praxis kaum noch eine Rolle, findet sich aber in Altverträgen oder bei besonderen Finanzierungsmodellen. Sie hat den Vorteil, dass sie automatisch erlischt, sobald der Kredit abbezahlt ist, erfordert aber mehr Verwaltungsaufwand bei neuen Finanzierungen.
Wer sich mit diesen Unterschieden auskennt, kann selbstbewusster mit Banken verhandeln und unnötige Kosten vermeiden.
