Der Verlust der Wohnung ist für viele Menschen ein Albtraum. Besonders in Zeiten, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist, kann eine Kündigung des Mietvertrages schwere Folgen haben.
Doch welche Möglichkeiten gibt es überhaupt, einen Mietvertrag zu kündigen? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine Kündigung rechtlich wirksam ist? Und was passiert, wenn Vermieter:innen plötzlich eine fristlose Kündigung aussprechen? Diese Fragen beschäftigen viele. In diesem Artikel erfährst du alles, was du zum Thema Kündigung des Mietvertrages wissen musst!
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Das Wichtigste in Kürze
✅ Ordentliche Kündigung: Mieter:innen können ihren Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermieter:innen benötigen hierzu berechtigte Interessen wie z.B. Eigenbedarf.
✅ Fristlose Kündigung: Eine fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Gründen wie Mietrückständen oder groben Vertragsverletzungen möglich. In der Regel ist eine vorherige Abmahnung erforderlich.
✅ Widerrufsrecht: Ein Mietvertrag kann nur widerrufen werden, wenn er als Fernabsatzvertrag abgeschlossen wurde, z.B. online oder telefonisch. In diesen Fällen beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage.
✅ Aufhebungsvertrag: Ein Mietverhältnis kann jederzeit durch einen Aufhebungsvertrag beendet werden, wenn beide Parteien einverstanden sind. Alle Details zur Beendigung sollten schriftlich festgehalten werden.
✅ Kündigungsfrist: Diese beträgt für Mieter:innen in der Regel 3 Monate. Für Vermieter:innen gelten je nach Dauer des Mietverhältnisses unterschiedliche Fristen.
So kommt es zur Kündigung des Mietvertrages
Ein Mietvertrag kann sowohl von Mieter:innen als auch durch Vermieter:innen gekündigt werden. Dabei müssen jedoch bestimmte gesetzliche Vorgaben eingehalten werden, damit die Kündigung rechtswirksam ist. Grundsätzlich wird zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung unterschieden.
Ordentliche Kündigung des Mietvertrags ist der Standard
Eine ordentliche Kündigung erfolgt in der Regel mit einer Frist von 3 Monaten – so steht es im Gesetz. Mieter:innen können den Mietvertrag dabei ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermieter:innen müssen hingegen berechtigte Interessen vorweisen, wie etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung auf Mieterseite (§ 573 BGB). Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und die Kündigungsfrist einhalten.
Ist eine fristlose Kündigung eines Mietvertrages möglich?
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der es der kündigenden Partei unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen. Dabei handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB), bei der die Voraussetzungen gesetzlich geregelt sind.
Außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages
Eine außerordentliche Kündigung ist eine besondere Form der Kündigung, die dann zum Einsatz kommt, wenn ein Mietverhältnis nicht mehr zumutbar ist. Diese Art der Kündigung unterscheidet sich von der ordentlichen Kündigung vor allem dadurch, dass sie ohne die Einhaltung einer Kündigungsfrist erfolgt. Allerdings müssen für eine außerordentliche Kündigung strenge Voraussetzungen erfüllt sein, die in § 543 BGB festgelegt sind.
Mietvertrag außerordentlich kündigen – so geht’s!
In der Regel ist eine außerordentliche Kündigung dann möglich, wenn eine Vertragspartei ihre Pflichten in erheblichem Maße verletzt.
- Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter regelmäßig seine Miete verspätet oder gar nicht zahlt.
- Auch unzumutbare Verhaltensweisen, wie andauernde Ruhestörungen oder die zweckwidrige Nutzung der Mietwohnung können eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.
Gut zu wissen
Vermieter:innen müssen dabei jedoch beachten, dass sie in der Regel vorher eine Abmahnung aussprechen müssen. Diese Abmahnung dient als letzte Aufforderung zur Besserung, bevor eine Kündigung ausgesprochen werden kann.
Auch Mieter:innen haben das Recht auf eine außerordentliche Kündigung. Dies ist möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für sie unzumutbar ist. Ein Beispiel dafür ist eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schimmelbefall in der Wohnung. In solchen Fällen musst du deinem Vermieter oder deiner Vermieterin eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Erst wenn die Gegenseite nicht reagiert oder der Mangel nicht behoben wird, kannst du außerordentlich kündigen.
Wichtig ist, dass die außerordentliche Kündigung immer schriftlich erfolgt (§ 568 BGB). Ohne Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen ist die Kündigung nichtig, also rechtlich unwirksam. Eine wirksame außerordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis in der Regel sofort, eine unwirksame hat hingegen keine rechtlichen Auswirkungen.
Kann man einen Mietvertrag widerrufen?
Ein Widerrufsrecht bei Mietverträgen ist ein weit verbreiteter Irrtum. Grundsätzlich gilt: Ein einmal abgeschlossener Mietvertrag kann nicht ohne weiteres widerrufen werden. Doch es gibt Ausnahmen, die in bestimmten Situationen ein Widerrufsrecht beim Mietvertrag ermöglichen.
Widerrufsrecht beim Mietvertrag
Das Widerrufsrecht greift, wenn der Mietvertrag außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen wurde. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn du den Vertrag online, per Telefon oder per E-Mail abgeschlossen hast. In solchen Fällen handelt es sich um sogenannte Fernabsatzverträge, bei denen Mieter:innen ein 14-tägiges Widerrufsrecht zusteht (§ 312g BGB).
Wird der Mietvertrag innerhalb dieser Frist widerrufen, gilt er als von Anfang an unwirksam (“Nichtigkeit ex tunc”). Weder Mieter:innen noch der Vermieter:innen sind dann an die vertraglichen Verpflichtungen gebunden.
Anders sieht es aus, wenn der Mietvertrag in den Geschäftsräumen der Vermieterseite oder nach einer Besichtigung vor Ort abgeschlossen wurde. In diesem Fall besteht grundsätzlich kein Widerrufsrecht. Als Mieter:in bist du dann an die im Vertrag vereinbarten Kündigungsfristen gebunden, wenn du aus dem Mietverhältnis aussteigen möchtest.
Aufhebungsvertrag und Mietvertrag
Ein Aufhebungsvertrag bietet sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen eine flexible Möglichkeit, ein Mietverhältnis einvernehmlich und ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu beenden. Hierbei wird schriftlich festgehalten, dass beide Parteien sich darauf einigen, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden und unter welchen Bedingungen dies geschehen soll.
Das solltest du über den Aufhebungsvertrag für einen Mietvertrag wissen
Der Vorteil eines Aufhebungsvertrags liegt darin, dass er individuell gestaltet werden kann. So könnt ihr beispielsweise einen früheren Auszug vereinbaren, wenn du die Wohnung schneller benötigst oder es bereits eine:n neue:n Mieter:in gibt. Auch mögliche Ausgleichszahlungen oder die Regelung von Renovierungsarbeiten können im Aufhebungsvertrag festgelegt werden.
Ein Aufhebungsvertrag sollte allerdings immer schriftlich erfolgen und von beiden Parteien unterschrieben werden, um rechtlich bindend zu sein. Mündliche Vereinbarungen sind zwar grundsätzlich auch möglich, aber im Streitfall schwer nachzuweisen. Daher empfiehlt es sich, alle Details wie den Beendigungszeitpunkt, die Rückgabe der Wohnung und eventuelle finanzielle Regelungen schriftlich festzuhalten.
Unwirksame Klauseln
Als Mieter:in solltest du darauf achten, dass du im Aufhebungsvertrag keine Verpflichtungen eingehst, die dich stark benachteiligen könnten, wie etwa übermäßige Renovierungspflichten oder hohe Ausgleichszahlungen.
Solche Regelungen können nämlich rechtlich unwirksam sein. Vermieter:innen müssen zudem sicherstellen, dass ihre Verträge beispielsweise klare und verständliche Regelungen zur Wohnungsübergabe enthalten.
Kündigungsfrist für den Mietvertrag berechnen
Du möchtest das Mietverhältnis beenden oder hast eine Kündigung des Mietvertrags erhalten? In diesem Fall kommt es darauf an, die Kündigungsfrist für den Mietvertrag zu berechnen. Die Länge der Frist hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab, wie etwa der Dauer des Mietverhältnisses und der Art der Kündigung.
Kündigungsfrist für Mieter
Für Mieter:innen gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Diese Frist beginnt immer zum Monatsende und muss schriftlich ausgesprochen werden. Das bedeutet, dass die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Monats bei der Gegenseite eingehen muss, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB).
Ein Beispiel: Wenn du bis zum 3. Oktober kündigst, endet das Mietverhältnis am 31. Dezember.
Mieter:innen sollten unbedingt sicherstellen, dass die Kündigung rechtzeitig auf Vermieterseite eingeht. Am besten erfolgt die Kündigung per Einschreiben, um den Zugang nachweisen zu können. So lassen sich spätere Unstimmigkeiten vermeiden.
Kündigungsfrist für Vermieter
Für Vermieter:innen gelten besondere Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Wenn das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre besteht, beträgt die Kündigungsfrist ebenfalls 3 Monate. Hat das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, aber weniger als 8 Jahre bestanden, verlängert sich die Frist auf 6 Monate. Besteht das Mietverhältnis länger als 8 Jahre, beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter 9 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB).
Ausnahme: Befristeter Mietvertrag
Befristete Mietverträge sind auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen und enden automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Eine Kündigung vor Ablauf der Befristung ist nur in Ausnahmefällen möglich, beispielsweise durch eine außerordentliche Kündigung bei groben Pflichtverletzungen. Auch der Aufhebungsvertrag bietet hier eine Möglichkeit, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden.
Was passiert, wenn die Kündigungsfrist nicht eingehalten wird?
Wird die Kündigungsfrist nicht eingehalten, ist die Kündigung unwirksam. Das Mietverhältnis besteht dann weiter, und die kündigende Person muss gegebenenfalls eine neue, fristgerechte Kündigung aussprechen.
Vermieter:innen haben darüber hinaus keine Möglichkeit, Mieter:innen die Kündigungsfrist zu verkürzen, außer in gegenseitigem Einvernehmen durch einen Aufhebungsvertrag.
Fazit
Die Kündigung eines Mietvertrages ist ein relevantes Thema, das sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen viele rechtliche Fragen bereithält. Es ist wichtig, die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten und die richtige Kündigungsform zu wählen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Im Zweifelsfall ist es ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen, um alle Rechte und Pflichten zu kennen.
