Du ziehst nach mehreren Jahren aus deiner Wohnung aus, hast die Räume ordentlich hinterlassen, aber der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück. Viele Mieter:innen kennen diese frustrierende Situation, die schnell auch finanzielle Sorgen mit sich bringen kann. In Deutschland kommt es oft zu Streitigkeiten rund um die Mietkaution – sei es, weil der Vermieter die Auszahlung verzögert oder Teile der Kaution einbehält.
In diesem Artikel erfährst du, wann Vermieter:innen die Kaution zurückzahlen müssen, welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben und was du tun kannst, wenn die Kaution nicht zurückgezahlt wird.
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Das Wichtigste in Kürze
✅ Frist für die Rückzahlung: Es gibt keine gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Mietkaution, aber eine Prüfungsfrist von 3 bis 6 Monaten ist in der Praxis üblich.
✅ Anlage der Kaution: Vermieter:innen sind verpflichtet, die Kaution getrennt von ihrem Vermögen und zinsbringend auf einem Konto anzulegen. Kommen sie dieser Pflicht nicht nach, können Mieter:innen dagegen vorgehen.
✅ Gründe für Einbehalt: Vermieter:innen dürfen die Kaution einbehalten, wenn es berechtigte Forderungen gibt, wie z.B. Mietrückstände, Schäden an der Wohnung oder offene Nebenkosten.
✅ Was tun bei Nichtzahlung: Bleibt die Kaution aus, kannst du den Vermieter oder die Vermieterin zunächst schriftlich auffordern und mahnen. Bei weiterer Verweigerung stehen dir rechtliche Schritte offen, um deine Ansprüche durchzusetzen.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Vermieter:innen sind nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Mietkaution (“Mietsicherheit”) zurückzuzahlen. Doch wann genau das passiert, ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt. Nach § 551 BGB gibt es keine festgelegte Frist, in der Vermieter:innen die Kaution zurückzahlen müssen. Allerdings hat die Rechtsprechung hierzu Leitlinien entwickelt, an denen sich Betroffene orientieren können.
Bis wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
In der Praxis hat sich eine Frist von 3 bis 6 Monaten etabliert, innerhalb derer die Vermieter:innen die Kaution zurückzahlen sollten.
Diese Zeit wird Vermieter:innen eingeräumt, um etwaige offene Forderungen, wie Betriebskostenabrechnungen oder mögliche Schäden an der Wohnung, zu prüfen, ihnen steht also eine „angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist“ zu.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?
In Ausnahmefällen kann die Rückzahlung der Kaution auch länger dauern. Wenn Vermieter:innen noch auf die endgültige Betriebskostenabrechnung warten oder es Schäden an der Wohnung gibt, die sie prüfen lassen möchten, kann sich die Frist entsprechend verlängern.
Es ist jedoch unzulässig, die Kaution unbegrenzt zurückzuhalten. Wenn Vermieter:innen nach Ablauf einer angemessenen Frist keine konkreten Gründe für den Einbehalt der Kaution vorlegen, sollten Mieter:innen nachhaken.
Vermieter hat Kaution nicht angelegt: Ist das rechtens?
Viele Mieter:innen sind überrascht, wenn sie erfahren, dass Vermieter:innen in Deutschland die Kaution nicht einfach behalten dürfen. Nach § 551 Abs. 3 BGB sind Vermieter:innen verpflichtet, die Kaution getrennt von ihrem Vermögen auf einem insolvenzfesten Konto anzulegen. So steht es im Gesetz:
“Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. (…)”
Der Zweck dieser Regelung ist der Schutz von Mieter:innen: Sollte der Vermieter oder die Vermieterin insolvent werden, bleibt die Kaution unangetastet und wird nicht Teil der Insolvenzmasse. Gleichzeitig schützt die Kaution die Vermieter:innen vor einem unerwarteten Ereignis wie einem langfristigen Mietausfall oder der Zerstörung der Wohnung.
Muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Ja, Vermieter:innen sind gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution bei einer Bank zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Sollten sie dieser Verpflichtung nicht nachkommen, können Mieter:innen unter Umständen rechtlich dagegen vorgehen, zum Beispiel sie zur Rückzahlung der Kaution auffordern oder klagen.
Mieter:innen haben auch ein Recht darauf zu erfahren, wo und wie die Kaution angelegt wurde. Sollten Vermieter:innen die Anlage der Kaution verweigern, kann dies als schwerwiegender Verstoß gegen ihre Pflichten gewertet werden.
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Es gibt einige Situationen, in denen Vermieter:innen berechtigt sind, die Mietkaution ganz oder teilweise einzubehalten. Dabei ist jedoch wichtig zu wissen, dass er die Kaution nicht nach Belieben zurückhalten darf. Es müssen klare Gründe vorliegen, die den Einbehalt rechtfertigen.
Die häufigsten Gründe für das Einbehalten der Kaution
Offene Mietzahlungen: Wenn es noch Mietrückstände gibt, können Vermieter:innen diese mit der Kaution verrechnen. In diesem Fall dürfen Vermieter:innen den entsprechenden Betrag von der Kaution abziehen.
Schäden an der Wohnung: Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, dürfen von der Kaution einbehalten werden. Vermieter:innen müssen jedoch beweisen, dass die Schäden tatsächlich mieterseitig verursacht wurden und die Reparaturkosten gerechtfertigt sind.
Offene Nebenkosten: Vermieter:innen dürfen einen Teil der Kaution zurückbehalten, bis die letzte Betriebskostenabrechnung erstellt ist. Dies ist der Grund, warum die Rückzahlung der Kaution oft mehrere Monate dauert, da man auf die Abrechnung der Nebenkosten wartet. Wenn jedoch nach der Abrechnung keine offenen Kosten bestehen, muss die Kaution vollständig zurückgezahlt werden.
Vertragsverletzungen: Wenn Mieter:innen gegen bestimmte vertragliche Verpflichtungen verstoßen haben, wie z.B. die Wohnung nicht besenrein zu hinterlassen, können Vermieter:innen einen Teil der Kaution als Ausgleich für notwendige Arbeiten oder Reinigungen einbehalten.
Wenn du einen solchen Fall hast, ist es ratsam, sich anwaltlich beraten zu lassen. Unsere Liste stellt nur eine grobe Orientierung dar und ersetzt keine Rechtsberatung. Sie ist nicht abschließend. Eine verbindliche Auskunft über die geltende Rechtslage in deinem individuellen Fall erhältst du bei Anwält:innen im Mietrecht.
Vermieter zahlt Kaution nicht zurück: Was nun?
Wenn Vermieter:innen die Kaution nicht innerhalb einer angemessenen Frist zurückzahlen, obwohl keine offenen Forderungen bestehen, kannst du aktiv werden. In solchen Fällen stehen dir mehrere Wege zur Verfügung, um deine Rechte durchzusetzen. Einige davon führen wir folgend auf, wende dich für eine verbindliche Rechtsauskunft jedoch bitte an spezialisierte Anwält:innen.
Freundliche Erinnerung an die Rückzahlung der Kaution
Der erste Schritt sollte eine schriftliche Aufforderung an den Vermieter oder die Vermieterin sein, in der du ihn oder sie freundlich, aber bestimmt bittest, die Kaution zurückzuzahlen. Setze eine angemessene Frist von mindestens 14 Tagen. In vielen Fällen hilft eine solche Erinnerung, um die Angelegenheit schnell und unkompliziert zu klären.
Mahnung
Bleibt die Aufforderung ohne Erfolg, kannst du den Vermieter oder die Vermieterin offiziell mahnen. In der Mahnung solltest du die genaue Höhe der Kaution und den bereits abgelaufenen Zeitraum seit Beendigung des Mietverhältnisses nennen. Auch hier setzt du eine angemessene Frist zur Zahlung und kannst gegebenenfalls Verzugszinsen ankündigen. Dabei kann dich ein eine Anwältin oder Anwalt für Mietrecht unterstützen.
Rechtliche Schritte gegen den Vermieter
Zahlt der Vermieter oder die Vermieterin die Kaution trotz Mahnung nicht zurück, hast du die Möglichkeit, rechtliche Schritte einzuleiten. Du kannst eine Anwältin oder einen Anwalt einschalten oder die Rückzahlung der Kaution über das Amtsgericht einklagen. Das Gericht wird dann prüfen, ob der Einbehalt der Kaution gerechtfertigt ist. In der Regel steht die Rechtslage auf der Seite von Mieter:innen, wenn keine offenen Forderungen oder Schäden vorliegen.
In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, vor einer Klage eine Schlichtungsstelle einzuschalten. Viele Mieterschutzvereine bieten Mediationsdienste an, die helfen können, eine einvernehmliche Lösung zu finden, ohne direkt vor Gericht zu ziehen.
Wenn alle Stricke reißen, solltest du keine Angst haben, deine Rechte durchzusetzen. Die Kaution steht dir rechtlich zu und Vermieter:innen dürfen sie nicht ohne triftige Gründe zurückhalten.
Fazit
Die Rückzahlung der Mietkaution ist oft ein heikles Thema, bei dem es zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen leicht zu Streitigkeiten kommen kann. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist für die Rückzahlung, aber eine angemessene Prüfungsfrist von etwa 3 bis 6 Monaten ist üblich. Vermieter:innen dürfen die Kaution nur dann einbehalten, wenn berechtigte Forderungen bestehen, wie zum Beispiel offene Mietzahlungen, Schäden an der Wohnung oder noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen.
Als Mieter:in hast du das Recht zu erfahren, wie und wo die Kaution angelegt wurde, und kannst bei Verstößen Schadensersatz verlangen. Sollte dein Vermieter oder deine Vermieterin die Kaution trotz aller Klärungen nicht zurückzahlen, hast du rechtliche Mittel, um deine Ansprüche durchzusetzen.
